Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Как купить квартиру без ипотеки с материнским капиталом?

Материалы

Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов

Чтобы все получилось, надо доказать банку и пенсионному фонду, что вы потратите маткапитал именно на ипотеку и никого по пути не обманете. Там все не очень сложно, но чтобы не запутаться, давайте разберем детально по шагам.

Справка докажет пенсионному фонду, что у вас есть ипотека. В ней указывают размер долга и невыплаченных процентов, номер кредитного договора, имена заемщиков и реквизиты для перечисления маткапитала. Проследите, чтобы справку выдали именно для пенсионного фонда — для них в банках есть специальные шаблоны.

Справку для ПФР делают несколько дней, поэтому заказывать ее стоит заранее.

В Сбербанке справку для ПФР Лене сделали за два дня
В Сбербанке справку для ПФР Лене сделали за два дня

Документы на погашение кредита средствами маткапитала

Вот список обязательных документов, которые вам понадобятся:

  1. Сертификат на материнский капитал или его дубликат.
  2. Паспорт заемщика.
  3. СНИЛС заемщика.
  4. Свидетельство о браке.
  5. Копия кредитного договора.
  6. Справка из банка о выдаче кредита.
  7. Копия договора купли-продажи недвижимости.
  8. Выписка из ЕГРН, которая подтверждает право заемщика на жилье.
  9. Копия зарегистрированного договора участия в долевом строительстве или копия разрешения на строительство своего дома, если его еще не ввели в эксплуатацию.
  10. Нотариальное обязательство переоформить жилье в общую собственность мамы, папы и детей.
  11. Документ, который подтверждает, что банк оплатил покупку жилья, к примеру выписка по счету продавца.

Вот список обязательных документов, которые вам понадобятся:

  1. Сертификат на материнский капитал или его дубликат.
  2. Паспорт заемщика.
  3. СНИЛС заемщика.
  4. Свидетельство о браке.
  5. Копия кредитного договора.
  6. Справка из банка о выдаче кредита.
  7. Копия договора купли-продажи недвижимости.
  8. Выписка из ЕГРН, которая подтверждает право заемщика на жилье.
  9. Копия зарегистрированного договора участия в долевом строительстве или копия разрешения на строительство своего дома, если его еще не ввели в эксплуатацию.
  10. Нотариальное обязательство переоформить жилье в общую собственность мамы, папы и детей.
  11. Документ, который подтверждает, что банк оплатил покупку жилья, к примеру выписка по счету продавца.

Если маткапитала хватает только на часть кредита, согласуйте с банком новый график платежей. Маткапитал может сократить срок выплаты кредита, а может уменьшить размер ежемесячных платежей. Это зависит от того, что написано в кредитном договоре. Если есть выбор, лучше заранее написать заявление в банк, иначе банк сам выберет вариант погашения.

Если в договоре написано, скажем, что дополнительные суммы зачисляются в счет сокращения срока платежей, то заявление писать не нужно: банк все равно поступит по договору.

Если маткапитал закрывает весь кредит, возьмите в банке справку, что вы больше ничего ему не должны и у него нет к вам претензий.

От граждан, которые хотят взять ипотеку под материнский капитал, пустив его в качестве первоначального взноса по кредиту, банк требует следующий список документов:

  • Заявление на получение кредита (или два заявления, если второй супруг выступает созаемщиком);
  • Паспорт заёмщика (либо паспорта созаемщиков);
  • СНИЛС (свидетельство о пенсионном страховании) или другой дополнительный документ, удостоверяющий личность;
  • Сертификат на материнский капитал;
  • Справку из Пенсионного фонда о текущем остатке материнского капитала (т.е. о состоянии счёта, на случай, если часть маткапитала уже израсходована на другие цели);
  • Документы, подтверждающие доход заёмщика (справку по форме 2-НДФЛ или справку по форме банка). Удобно брать ипотеку в банке, где у заёмщика открыт зарплатный счёт – в этом случае банк не требует справку о доходах.

В разных банках списки документов для оформления ипотеки с маткапиталом могут отличаться друг от друга. Поэтому лучше уточнять эту информацию в выбранном банке или на его официальном сайте.

Сертификат на материнский капитал можно получить сразу после рождения второго ребёнка в местном отделении ПФР. А по новым правилам с 2020 года – уже с рождением первого.

Выписку (справку) об остатке маткапитала удобно заказать в электронном виде в личном кабинете гражданина на сайте ПФР (здесь). Переход в личный кабинет гражданина возможен также с портала Госуслуг (здесь) под своей учётной записью.

После предварительного одобрения заявки станет ясно, на какую сумму банк готов нас кредитовать, и в каком объеме он примет материнский капитал в качестве первоначального взноса (полностью или частично).

Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.

Как купить квартиру без ипотеки с материнским капиталом?

1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса что эти деньги идут на оплату ипотечного долга.

2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры.

Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.

Самый популярный способ распорядиться маткапиталом – это купить квартиру или дом. Пусть сейчас, возможно, он вам не нужен, но взять можно недвижимость впрок и сдавать, пока не подрастет ребенок. Появление материнского капитала разогнало строительный рынок и стало косвенной причиной роста цен, особенно в эконом сегменте студий, которые по сути стали аналогом инвестиционного вклада.

Существует два варианта купить жилье с ипотекой и маткапиталом:

  1. покупка квартиры в ипотеку. Можно гасить её полностью или часть за счет средств капитала. (Должен быть свой первый взнос, как правило).
  2. Направить средства материнского капитала на оплату ПВ по ипотеке. (Тогда в большинстве случаев собственные средства на ПВ не нужны, но могут быть и исключения).

Ипотека под маткапитал сейчас представлена по сути двумя легальными форматами кредитования:

  1. Ипотека с мат капиталом как ПВ. Технология следующая. Ипотека выдается на полную стоимость жилья. Как только ипотечный займ получен необходимо срочно обращаться в ПФ для перечисления маткапитала в банк на гашение ипотеки. Два месяца вы ждете перечисление и платите кредит с полной суммы. Далее заходит мат капитал и снижает задолженность перед банком. По итогу у вас уменьшается платеж или срок ипотеки (завит от банка).
  1. Ипотечный займ под материнский капитал. Банк, МФО, застройщик или агентство недвижимости может выдать займ в размере капитала для покупки недвижимости. Остальная сумма либо у вас должна быть на руках, либо вы получаете её в ипотеку. После получения займа вы также идете в ПФ и в течение двух месяцев ждете перечисление средств в гашение займа. Как правило, за такую услугу берется дополнительная плата.

Как взять ипотеку под материнский капитал — на этот вопрос, ниже будет ответ.

Необходимо воспользоваться программой «Ипотека плюс материнский капитал». Она есть почти во всех крупных и мелких банках. В следующей части поста мы расскажем про условия в ряде из них.

В зависимости от банка процедура выглядит следующим образом:

  1. Определяемся с банком.
  2. Готовим пакет документов.
  3. Подаем заявку.
  4. Ипотека рассматривается от двух до семи рабочих дней.
  5. Получаем одобрение.
  6. Подыскиваем вариант недвижимости (можно купить квартиру в ипотеку в новостройке, вторичке, купить или построить дом, оплатить пай в жилищном кооперативе).
  7. Предоставляем документы по жилью в банк.
  8. Подписываем кредитный договор.
  9. Получаем ипотеку.
  10. Регистрируем сделку в юстиции.
  11. Рассчитываемся с продавцом.
  12. Срочно бежим в ПФ и предоставляем Документы для погашения ипотеки материнским
  13. Ждем месяц рассмотрения заявки и 10 дней на перечисление средств мат капитала
  14. Обращаемся в банк за новым графиком платежей.
Еще по теме  Подлежит ли золото возврату согласно закону

В ипотеку с материнским капиталом можно взять:

  • Новостройку
  • Вторичку
  • Готовый дом
  • Оплатить строительство дома
  • Мат капитал можно вкладывать в паи ЖСК.

Ряд банков по данной программе требует первоначальный взнос от 5 до 10%. Какие это банки и при каких условиях вы узнаете далее.

Особых условий, сильно отличающихся от требуемых заёмщиками в других кредитах, не наблюдается. В любом подходящем банке, делается заявка на ипотеку, потом она рассматриваются сотрудниками банка (1-3 дня). Оформить ипотеку несложно, при наличии необходимых документов и условий ипотеки:

  • Стабильная средняя зарплата;
  • Стаж работы, не меньше одного года;
  • Работать на последнем месте работы, минимум полгода;
  • С собой должны быть, определённые документы – подтверждающие личность, платёжеспособность и занятость;
  • Нужно владеть сертификатом – семейного капитала и справкой о его остатке;
  • Первоначальный взнос (в ряде банков).

В общем, нормальный уровень заработка, стабильная работа и права на использование государственной помощи. Выполняя основные выше перечисленные условия, можно произвести оформление ипотеки с материнским капиталом. Можно ли рассчитать, какую квартиру получится приобрести, по среднему количеству денег, предоставляемых на оплату кредита в месяц? Конечно, возможно рассчитать.

Военная ипотека

  • Вы должны наделить детей и мужа долей в имуществе;
  • Со времени оформления сертификата должно пройти не менее трех лет. Досрочно использовать материнский капитал можно лишь в ситуации, когда средства идут на первоначальный взнос или на погашение остатка по кредиту.
  • Операции должны проводиться в безналичной форме, через банковское учреждение и ПФР.
  • Заявление на использование денег от материнского капитала;
  • Сертификат МК;
  • Заверенное у нотариуса обязательство о том, что доля в квартире будет предоставлена ребенку;
  • Паспорт и СНИЛС владельца сертификата МК;
  • свидетельство о браке;
  • Если сделкой занимается представитель — потребуются его документы и заверенная доверенность от держателя сертификата МК.

Об участии детей в сделке

  1. Квартира должна располагаться на территории РФ;
  2. В ПФ России подается документально подтвержденное заявление с указанием направления денежных средств.
  3. Приобретенное жилье должно принадлежать только семье. А купленная доля в квартире – как семье, так и ближайшим родственникам с последующим владением всей площадью, а не только долей квартиры. Только в этом случае ПФ РФ может дать согласие, а сотрудники данной организации берут расписку, заверенную нотариусом, что родители выделят детям долю приобретенной недвижимости согласно. 4 ст. 10 закона №256-ФЗ. Без этого положения сделка признается недействительной.
  4. Жилье должно быть пригодным для проживания и соответствовать техническим и санитарным нормам.

Естественно, нужно выделить доли только в той недвижимости, на которую был использован мат.капитал — пп. г п. 8 Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862.

Чтобы выделить долю детям, нужно получить на это согласие банка — п. 2 ст. 346 ГК РФ и пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Но в этом то и кроется главная проблема — ни один банк не соглашается выделить долю кому-либо, потому что не выгодно когда в залоговой квартире появятся еще собственники, причем несовершеннолетние.

Как же тогда продать квартиру? Об этом я расскажу ниже, а пока прочитайте о других важных нюансах сделки.

Размер доли ребенка должен быть как минимум равен его части мат.капитала. Такова судебная практика на данный момент — Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73.

Первоначальный взнос по ипотеке материнским капиталом

Например, квартиру купили за 7 млн. руб. Двое родителей (собственников квартиры) и двое детей. Сумма мат.капитала была 453 тыс. руб. Значит каждому члену семьи государство предоставило по 113 тыс.руб. — это 1,61% от 7 млн. руб. (стоимости квартиры). Лучше округлить до 2%. В долях 2% — это 1/50. Значит каждому ребенку достаточно выделить по 1/50.

Раз надо будет выделить доли детям, то чтобы продать недвижимость несовершеннолетнего, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без этого разрешения сделку не зарегистрируют. Органы опеки следят, чтобы при сделке не были ущемлены права ребенка. Как получить данной разрешение найдете в инструкции продажи.

Без нотариуса также не обойтись. Если в продаже фигурирует несовершеннолетний, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Нужен нотариально заверенный договор купли-продажи всей квартиры. Не нужно делать отдельный договор продажи доли ребенка. В этом нет смысла.

Если ребенку до 14 лет, то нигде его присутствие не потребуется. Все документы за него подписывают родители/опекуны — ст. 28 ГК РФ. Если ему от 14 до 18 лет, то он везде обязан присутствовать и подписывать любые документы в отношении него. Плюс рядом с его подписью ставить подпись один из родителей/опекунов — ст. 26 ГК РФ. У ребенка получается как-бы двойная подпись.

А теперь переходим к самой инструкции.

Как купить квартиру без ипотеки с материнским капиталом?

Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.

1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб.

в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели.

4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней.

5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб.

Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.

Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней 5 дней занимает регистрация.

А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.

В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.

Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.

Еще по теме  Как можно отменить брачный договор

1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке.

Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня.

4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение.

6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи.

Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.

Чижова Елена Анатольевна

Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.

А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.

  1. Те же 6 этапов, что я расписала выше (когда покупатели со своими деньгами).
  2. Участники сделки предоставляют необходимые документы банку покупателей для «одобрения» квартиры.

    Банку нужно проверить квартиру на юридическую чистоту, оформить ипотечный договор и закладную. У каждого банка свой список документов и требований. Поэтому нужно заранее все уточнить. От продавцов потребуется:

    • Паспорта и свидетельства о рождении (если одному из продавцов до 14 лет). Достаточно копий;
    • Технический паспорт квартиры;
    • Выписка из ЕГРН на квартиру или свидетельство о регистрации права;
    • Предварительный договор купли-продажи;
    • Разрешение органов опеки и попечительства на продажу «детских» долей;
    • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Берется в Управляющей компании;
    • Выписка из домовой книги;

      Еще она называется справка о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. Ее можно получить в МФЦ, в УФМС или в паспортном столе.

    Дополнение: некоторые банки требуют, чтобы все прописанные люди выписались из квартиры перед сделкой. Это обычная практика. Отдельная статья — как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры.

  3. Составляем договор купли-продажи у нотариуса.

    Подробную инструкцию я описывала выше — этап №6 (при покупателях с «наличкой»). Когда помощник нотариуса составит проект договора, покупатели должны передать его сотруднику ипотечного банка. Сотрудник проверит его и, если нужно, внесет в него какие-либо поправки на основании регламента банка. Законченный проект договора нужно снова отдать помощнику нотариуса. Когда договор будет окончательно утвержден, сотрудник банка назначит день сделки.

  4. День сделки — покупатели и банк закладывают свою часть денег, участники подписывают у нотариуса договор купли-продажи, далее договор подается на регистрацию.

    Например, сотрудник банка пригласил на закладку денег в 13 часов. Значит участники договариваются с нотариусом на подписание договора купли-продажи в 14 часов.

    • 4.1 Покупатели закладывают свою часть денег (остатки от первоначального взноса), а банк свою (ипотечные деньги).

      Банки обычно проводят все расчеты безналичным способом — через аккредитив. Например, в Сбербанке есть специальный сервис безопасных расчетов. Участники подписывают в банке заявление на аккредитив. В нем указывают, что продавцам перечислят деньги на их банковские счета после успешной регистрации сделки купли-продажи. Для этого нужно предоставить зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН (эти документы выдадут участникам после после регистрации сделки). Я предпочитаю указывать оба документа в качестве доказательства.

      Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг продавцов по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей был первоначальный взнос в 5 млн. руб. Еще 5 млн. руб. им одобрил банк в ипотеку. До сделки покупатели оплатили долг продавцов (4 млн. руб.), поэтому с первоначального взноса у них осталось 1 млн. руб. После подписания соглашения на аккредитивный счет автоматически перечисляется 1 млн. руб. со счета покупателей (остаток их первоначальный взноса) 4 млн. руб. со счета банка (ипотечные деньги). Теперь деньги «заморожены».

      В некоторых банках пользуются не аккредитивом, а сейфовой ячейкой. По идее это тоже самое, только все расчеты идут наличными деньгами. Покупатели кладут в ячейку конверты с своими деньгами (остатки с первоначального взноса), а сотрудник банка кладет конверт с ипотечными деньгам. К договору аренды ячейки подписывается соглашение, что продавцам дадут доступ к ячейке только после регистрации сделки.

      Отдельно напишу о закладке денег на счет ребенка при продаже его доли, если опека дала разрешение на это. Пример тот же, только немного новых данных. Доля ребенка в квартире — 1/50. Опека дала разрешение на продажу его доли, если на его счет положат 140 тыс. руб.

      Опека дает разрешение, если деньги ребенку перечислят ДО подписания договора купли-продажи. То есть в день сделки покупатели кладут на счет ребенка-продавца эти 140 тыс. руб., а остальные 860 тыс. руб. (остатки с первоначального взноса) закладывают в сейфовую ячейку/аккредитив. Если покупатели отказываются это сделать, то деньги придется найти продавцам/родителям ребенка. Счет ребенка удобней открыть в ипотечном банке продавца, меньше беготни. После перечисления для доказательства нужно взять выписку по счету ребенка и приложить к пакету документов для регистрации сделки.

    • 4.2 Участники подписывают договор купли-продажи у нотариуса и показывают его сотруднику банка.

      Покупатели помимо этого подписывают с банком ипотечный договор с остальными документами. Продавцов это не касается.

    • 4.3 После того как деньги заложены и подписан договор купли-продажи, можно уже зарегистрировать сделку купли-продажи. Необходимый пакет документов подготовит сотрудник банка. Подать документы для регистрации сделки можно как через нотариуса, так и самостоятельно.
  5. После регистрации купли-продажи продавцы забирают остальную часть денег.

    После регистрации сделки каждому участнику выдадут экземпляры договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации. Покупателям также выдадут выписку из ЕГРН на квартиру. Эти договора и выписку нужно отнести в банк, чтобы там удостоверились, что сделка прошла успешно. По итогу с аккредитивного счета на банковские счета продавцов будут перечислены оставшиеся деньги за квартиру. Как только деньги поступят продавцам, им нужно будет написать расписки в получении ВСЕЙ СУММЫ за квартиру и отдать их покупателям. Если расчеты проходили через ячейку, то продавцам дадут к ней доступ.

Шаг 2
Оформите нотариальное обязательство

Оформить обязательство стоит 2—3 тысячи рублей, обычно это занимает один-два дня. Нотариусу нужно принести следующие документы:

  1. Паспорта или свидетельства о рождении всех членов семьи.
  2. Свидетельство о браке.
  3. Сертификат на материнский капитал.
  4. Кредитный договор.
  5. Договор купли-продажи.
  6. Выписку из Росреестра о регистрации права собственности на квартиру.
Еще по теме  Можно ли что-то сделать в этой ситуации

Когда будете получать обязательство, попросите сразу сделать и заверить пару копий. Подлинник заберет пенсионный фонд, а документ вам еще понадобится — как минимум, когда будете распределять доли. Без копии его придется восстанавливать у нотариуса, а это будет стоить еще несколько тысяч рублей.

Нотариус подтверждает ваше обязательство переоформить квартиру в общую собственность
Нотариус подтверждает ваше обязательство переоформить квартиру в общую собственность

Как внести первоначальный взнос материнским капиталом?

Прежде всего, владельцам сертификата на материнский капитал, которые решили использовать его именно таким способом (для внесения первого взноса по ипотеке), нужно быть готовыми к следующему:

  • Средств одного лишь маткапитала может быть недостаточно для первого взноса. Скорее всего, дополнительно потребуются собственные сбережения;
  • Не каждый банк согласится принять маткапитал даже как часть первого взноса по ипотечному кредиту;
  • Ипотека с материнским капиталом в качестве первоначального взноса обойдётся заемщику несколько дороже.

И самое интересное – в тех банках, где есть такие ипотечные программы (с маткапиталом в виде первоначального взноса), на самом деле его НЕ используют в прямом смысле как первый взнос. Как же так? Сейчас объясним.

Банки тут действуют двумя путями:

  1. Перекладывают ожидание поступления денег из ПФР на Продавца квартиры; или
  2. Замещают своими деньгами сумму МСК, которую потом им компенсирует ПФР.

А теперь подробнее – как все это происходит.

В первом случае заемщик вынужден искать такого Продавца квартиры, который согласится принять часть денег за свою недвижимость сразу, а часть – потом, когда Пенсионный фонд одобрит эту сделку и переведет средства МСК на указанный Продавцом счет.

Как видно из примера, условие банка о 20% первоначального взноса здесь выполняется, и часть этих 20% действительно покрывается средствами материнского капитала. Только на банковский счет эти деньги НЕ вносятся.

Таким Продавцом квартиры, кстати, может выступать не только частное лицо на вторичном рынке, но и Застройщик на первичном рынке. Но конечно, ни тот ни другой не будут рады такому сценарию, и пойдут на него только если по другому они не могут реализовать свой объект.

Здесь нужно понимать, что у любого Продавца квартиры в такой схеме возникают дополнительные риски. Что если Покупатель после сделки «забудет» отнести документы в ПФР и подать заявление на перевод маткапитала на счет Продавца. А что если Покупатель не забудет, но сам ПФР не одобрит этой покупки и откажет в переводе средств МСК? Или окажется, что часть обещанных средств МСК уже была потрачена ранее на другие цели?

Справедливости ради стоит отметить, что на вторичном рынке очень сложно найти такого Продавца, который согласится на схему «утром стулья – вечером деньги». С Застройщиками бывает проще – им легче принимать дополнительные риски в своем и так уже рисковом бизнесе, особенно, если им срочно нужно поднять темп продаж в своих объектах.

И все же этот первый вариант использования маткапитала в виде первоначального взноса – относительная редкость на рынке недвижимости. Чаще банками применятся второй вариант.

Во втором случае заемщику не надо искать чудаковатого Продавца квартиры. Банк сам компенсирует недостающие средства для первоначального взноса своими деньгами и получает за это дополнительные барыши. То есть банк просто увеличивает сумму ипотечного кредита на размер материнского капитала, который ему вернется потом из Пенсионного фонда.

И здесь, как видно из примера, средства материнского капитала, хоть формально и принимаются банком в качестве первоначального взноса по ипотеке, фактически – НЕ используются в этом качестве. Маткапитал здесь выступает как первый транш для частично-досрочного погашения уже взятой ипотеки.

Можно сказать, что сертификат МСК работает здесь как некая опция, которая позволяет банку увеличить сумму ипотечного кредита и сократить размер первоначального взноса. Эта опция позволяет банку выдать кредит тем семьям с детьми, у которых на момент подписания кредитного договора не хватает собственных накоплений для первого взноса.

И еще. В Москве, например, некоторые банки разделяют ставки кредита при такой схеме. На сумму «временно замещающую» маткапитал, ставка применяется в разы меньше, чем на основную сумму кредита. Например, если общая ставка по ипотеке в банке составляет 10%, то на «временно замещающую» первоначальный взнос сумму применяется пониженная ставка в 2%.

В целом, банки не приветствуют использование материнского капитала на оплату первоначального взноса, а предпочитают, когда он расходуется уже на погашение выданной ранее ипотеки. Как сообщают «Известия» (информация на конец 2019 года), многие крупные банки вообще отказываются принимать сертификат МСК в качестве первого взноса (даже частично), особенно в программах льготной ипотеки с господдержкой семей с детьми. Отказы банков связаны и с позицией Застройщиков.

Застройщики тоже не хотят несколько месяцев ждать денег по договорам (ДДУ), которые уже заключены, и право требования по которым зарегистрировано в Росреестре. Из-за этого у них возникают сложности с финансовой отчётностью и кассовые разрывы. А если договоры, по которым деньги приходят с опозданием на месяцы, будут заключаться массово, то и сроки строительства могут оказаться под угрозой срыва.

Правда, стоит отметить, что такая опасность существует лишь для Застройщиков, которые работают по-старинке, без использования счетов эскроу (подробнее об этом механизме – см. по ссылке).

Система проектного финансирования, которая стала обязательной с 1 июля 2019 года, предполагает, что средства, внесённые дольщиком (в том числе и средства маткапитала, и выданный дольщику кредит) замораживаются на эскроу-счёте. А строительство ведётся за счет целевого кредита, выданного Застройщику банком-держателем эскроу-счетов.

Так что есть надежда, что когда все Застройщики перейдут, наконец, на проектное финансирование, то получить деньги с каждого дольщика немедленно после заключения ДДУ не будет для них так важно (сумма ведь всё равно останется на счёте эскроу). И тогда Застройщики уже не будут возражать против задержки поступлений средств МСК, банки станут охотнее выдавать ипотеку под материнский капитал в качестве первоначального взноса, а у семей с детьми появится реальный (а не теоретически обозначенный законом) выбор, как использовать маткапитал на улучшение жилищных условий.

А пока можно сделать вывод, что направить материнский капитал на погашение уже взятой ипотеки гораздо проще и выгоднее, чем использовать его в качестве первоначального взноса. Как это сделать (последовательность шагов, список документов, и т.п.) – см. по указанной ссылке.

Как купить квартиру без ипотеки с материнским капиталом?Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Маткапиталом можно оплатить и первоначальный взнос за ипотеку — частично или полностью. Но все-таки надежнее часть денег заплатить из своего кармана. Банки не слишком охотно кредитуют заемщиков, у которых нет своих доходов.

Чтобы оплатить первоначальный взнос маткапиталом, об этом нужно написать в заявке на ипотеку. Кроме того, понадобится справка из ПФР, что маткапитал уже не потратили на что-то другое. Справку делают три рабочих дня. Чтобы ее получить, нужно принести в отделение фонда паспорт, СНИЛС, свидетельство о рождении ребенка и сертификат на маткапитал. Справку приложите к заявке вместе с остальными документами на получение ипотеки.

После получения кредита и покупки квартиры нужно сделать так, чтобы фонд перевел средства маткапитала в банк. Здесь все работает так же, как при погашении ипотеки: берете справку из банка, оформляете нотариальное обязательство, пишете заявление в ПФР и ждете. После того как фонд переведет деньги, стоит уточнить у банка, нужно ли писать заявление или он автоматически спишет деньги в счет кредита.

Оцените статью
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Adblock detector