Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Ипотека при разводе супругов: как делить ипотечная квартира в 2020 году

Новости

Способы раздела ипотечной квартиры при разводе

Действующее законодательство прямо не обязывает супругов извещать банк о разводе. Однако, следует внимательно прочитать условия кредитного договора, и если там содержится такое условие, то уведомить банк необходимо. Если этого не сделать, банк на основании того же договора может потребовать досрочного погашения кредита, в том числе – в судебном порядке.

Зачастую один из супругов не хочет или не может в силу материального положения оплачивать ипотеку, либо один из супругов намерен оставить квартиру в своей собственности и готов самостоятельно оплачивать кредит. Так как квартира, приобретенная в браке, является общей собственностью супругов, то без согласия второго супруга лишить его права собственности и выгнать из квартиры нельзя.

Переоформить ипотеку (то есть кредитные обязательства под залог квартиры) на одного супруга можно только с согласия банка. Если по кредитному договору каждый из супругов – созаемщик, то банк неохотно оставляет созаемщиком одного из супругов. Однако, если представить в банк документы, из которых видно высокое материальное положение и регулярный доход одного и супругов, то переоформление ипотеки возможно, хотя и в очень редких случаях. Чаще всего один из супругов продолжает платить ипотечный кредит, а потом в суде взыскивает со второго супруга половину уплаченных денежных средств.

Переоформление ипотеки на другого супруга при разводе.

Бывают случаи, когда супруг, который не является заемщиком, готов самостоятельно оплачивать ипотеку с переводом на себя прав на квартиру. По закону перевод долга, в том числе и ипотечного, возможен, но с согласия банка. Если вы хотите переоформить ипотеку на другого супруга, то нужно будет убедить банк в том, что такое переоформление выгодно банку.

Заключение ипотечного договора для банка – это завершающий этап после процедуры проверки платежеспособности и одобрения кредитной заявки. После заключения договора банки неохотно идут на изменение кредитных договоров. Во-первых, потому что банкам это не нужно – они знают, что при просрочке погашения долга продадут квартиру и получат возврат кредита.

Например, если хотите поделить квартиру и закрепить за каждым из бывших супругов по 12 доли в праве на квартиру, то представьте в банк документы, подтверждающие прочное финансовое положение обоих супругов. В этом случае банку будет выгодно получить двоих заемщиков вместо одного. Если, наоборот, хотите, чтобы вместо двух заемщиков остался один, то также понадобятся финансовые документы.

Оформление соглашения Супруги договариваются о порядке погашения кредита и разделе ипотечной квартиры, уведомляют о соглашении кредитора и только после этого расторгают брак.
Отказ одного из супругов от прав на квартиру Отказ оформляется нотариально. Для перехода всех обязательств к одному супругу необходимо согласие банка и заключение нового ипотечного договора.
Продажа квартиры Для осуществления сделки необходимо согласие кредитора. Квартира продается, погашается долг перед банком, а оставшаяся сумма делится между супругами в соответствии с их долями.
Раздел по брачному контракту Если условия раздела имущества определены заранее, то долг делится согласно определенному в контракте порядку.

На практике бывшие супруги созаемщики редко находят общий язык, чтобы урегулировать ипотечный вопрос, что вызвано нежеланием какого-либо общения в процессе и после развода. Одни из оптимальных вариантов, когда у мужа или жены есть иное жилье – выплата компенсации в размере погашенных платежей с дальнейшим отказом от своей доли в квартире.

Также при разводе и разделе ипотечного долга необходимо учесть такие нюансы:

  • если один из супругов претендует на долю более 1/2 части, необходимо документальное подтверждение о внесении большей доли средств в качестве ПВ, из личных накоплений, которые присутствовали до вступления в брак;
  • ипотечное жилье, приобретенное до официального брака, является полной собственностью владельца, указанного в свидетельство о праве собственности, вместе с кредитными обязательствами. То есть, при разводе ипотека полностью остается за владельцем недвижимости;
  • раздел квартиры при разводе, приобретенной до брака, но в оплате ипотеки которой участвовали оба супруга в определенный период времени, зависит от документальных доказательств. Муж или жена вправе требовать свою долю, которая рассчитывается на основании внесенных за период общего проживания сумм.

Ипотека при разводе супругов: как делить ипотечная квартира в 2020 году

Важно! Третий вариант подразумевает признание определенной части недвижимости совместным имуществом даже при условии приобретения жилья до вступления в брак. В этом случае при разводе второй член семьи получает свою долю в зависимости от внесенных сумм при наличии доказательств, что средства являлись личными накоплениями

Официальные семейные отношения автоматически делают ипотеку на жилье и приобретенный объект совместно нажитым имуществом. Если квартира куплена в ипотеку в браке, но оформлена на мужа, жена имеет одинаковые с супругом права на 50% жилплощади, так как выступает созаемщиком и несет солидарную ответственность за современное погашение займа.

В этом случае выйти из ипотеки можно продажей имущества с разделением средств поровну, отказом одного из супругов от своей доли с получением компенсации и разделением долга, либо без компенсации с полным освобождением от кредитного договора.

Важно! Внимательно изучите заключенный с банком договор ипотеки – в 7 из 8 документах указано, что в случае развода супруги несут одинаковую ответственность и берут на себя обязательства погашать жилищную ссуду в равных долях

Незарегистрированное совместное проживание не является поводом для раздела имущества и ипотечного долга. Претендовать на часть жилплощади вправе лица, имеющие документальные доказательства оплаты части ипотеки, оформленной законным владельцем недвижимости, из собственных сбережений.

Каждый договор на приобретение недвижимости в ипотеку предполагает включение второго супруга в созаемщики или поручители. Независимо от доказательной базы, жилищный займ делится поровну 50/50% между женой и мужем. Пересмотр долей обязательств возможен только при достижении личных договоренностей совместно с банком-кредитором.

Важно! Если в семье присутствует ребенок, на большую часть квартиры или иного жилого объекта вправе претендовать тот член семьи, с которым определяется место проживания малолетнего ребенка

Банковские учреждения редко идут на подобные решения ввиду сложностей реализации имущества в ипотеке.

Процесс усложняется, если:

  • есть несовершеннолетние дети, что является обременением;
  • опекунский совет запрещает продажу жилплощади без предварительного определения иного места жительства детей;
  • супруги в разводе не достигли консенсуса в разделе имущества и долга по ипотеке.

Внимание: дорого и быстро продать ипотечную недвижимость невозможно. Оптимальный вариант при разводе – поделить долг поровну, либо полностью рассчитаться по ипотеке, далее продать жилье и разделить вырученную сумму 50/50

Если есть дети, бывшая супруга вправе подать в суд дополнительный иск на бывшего супруга при нежелании участвовать в погашении ипотеки. В процессе развода суд обязывает отцов оплачивать 50% ипотечного кредита с сохранением доли в квартире. Если отец детей при разводе отказывается от своей части недвижимости, мать обращается в банк за пересмотром графика платежей и нового распределения обязательств согласно собственным доходам.

Первично определяется место проживания ребенка, часть квартиры которого присоединяется к части родителя, с которым он остается. При разводе мать с ограниченными возможностями (или неплатежеспособная) вправе заявлять ходатайство о временно возложении кредитных обязательств на отца ребенка (в том числе, если он не проживает на одной территории с бывшей семьей).

Важно! Ипотека при разводе супругов с детьми предусматривает обязательное снятие с регистрации несовершеннолетних детей до продажи ипотечной недвижимости для погашения ссуды

Квартира в ипотеке при разводе подлежит разделу так же, как и любая другая недвижимость, приобретенная во время нахождения пары в браке.

По общему правилу имущество, приобретенное в браке, делится пополам, если нет других условий (например, между супругами заключен брачный договор).

Разделить недвижимость в натуре между супругами возможно лишь в том случае, когда в ней две и более комнаты.

Квартиру с одной комнатой поделить таким образом невозможно, бывшие супруги могут стать лишь совладельцами по ½ доли. В тех случаях, когда в однокомнатной квартире остается один из супругов, другой может рассчитывать на денежную компенсацию в качестве возмещения части стоимости жилья.

Ипотека при разводе супругов: как делить ипотечная квартира в 2020 году

В тех случаях, когда у супругов нет спора относительно недвижимости, они могут заключить соглашение, в соответствии с которым обязанности по кредиту переходят к тому из них, кто остается единственным владельцем квартиры.

Когда супругам не удается достигнуть согласия, делить нажитое имущество, как и долги, начинает суд.

Если с одним из супругов остается жить ребенок (дети), то суд может выделить ему большую долю жилого помещения. Кредит в такой ситуации также может быть разделен пропорционально присужденным долям. В некоторых случаях (нетрудоспособность, воспитание ребенка с инвалидностью и т. д.) доля участия супруга в ежемесячном платеже может быть уменьшена.

  • Квартира в ипотеке — как делить при разводе совместное недвижимое имущество
  • Правовые вопросы, касающиеся ипотеки
  • Как при разводе делится ипотечная квартира

Способы раздела ипотечной квартиры при разводе

В среднем по статистике срок погашения ипотеки в России составляет 13 лет, значительно превышая период нахождения в браке. Приобретая в кредит квартиру под её залог, молодожёны не думают о том, что период выплаты по ипотеке и приобретения права собственности на совместное «гнёздышко» может перекрыть заключаемый «навечно» союз.

Что делать с ипотекой при разводе супругов, предусмотрено несколько способов:

  1. Мировое соглашение. Способы раздела жилплощади и выплаты остатка кредитного обязательства регулируются сторонами самостоятельно и заверяются нотариально.
  2. Добровольный отказ в пользу второй половины. Доля на недвижимость и бремя погашения кредитного обязательства переходит ко второму супругу.
  3. Выкуп причитающейся части. Вся квартира в ипотеке при разводе признаётся собственностью выкупившей стороны, взявшей обязательства по дальнейшему погашению кредита и оплатившей часть внесённых денежных средств вторым участником.
  4. Досрочное погашение обязательств по кредиту. При наличии оборотных активов – самый оптимальный вариант, поскольку позволяет получить недвижимость в собственность с дальнейшим правом реализации и раздела вырученных денежных средств пропорционально внесённой части.
  5. Реализация недвижимости. Как продать ипотечную квартиру при разводе, определяется исключительно залогодержателем, при полном контроле и согласии. На практике банки часто не идут на продажу, поскольку теряют проценты от досрочного погашения займа.
  6. Внесение ежемесячных платежей. Несмотря на развод, квартира в ипотеке продолжает выплачиваться согласно заключённому договору.
Еще по теме  Налог на недвижимость не приходит уведомление. Не приходит налог на квартиру, что делать — законодательная база.

Внесение изменений в кредитный договор возможно при условии отсутствия в договоре с банком пункта о прямом запрете при расторжении брака, что нередко включают кредитные организации. В противном случае даже суд не примет решения по пересмотру, поскольку оно будет считаться ничтожным, нарушать права третьих лиц (банка) и не иметь юридической силы. Тогда если квартира в ипотеке, а супруги разводятся, то факт расторжения брака не освобождает от выплат на прежних условиях.

Бывшие супруги остаются развязанными от брачных уз, но связанными общим кредитом. Банк имеет право предъявлять требования по выплате одному из участников или обоим одновременно по собственному выбору. Выходом для экс-супругов будет подписание дополнительного соглашения к первоначальному договору, предусматривающему замену солидарной ответственности на индивидуальные обязательства.

Нормы статьи 36 СК РФ об имуществе, приобретённом до вступления в брак, считающегося единоличной собственностью, никто не отменял при условии к моменту регистрации в ЗАГСе полного погашения ипотечного кредита.

Если собственник муж, оформивший ипотеку до отсутствия брачных уз, то при разводе часть кредитного долга, выплачиваемого совместно, переводит жену в статус совладельца части квартиры, долг по ипотеке за которую погашен при совместной жизни. Даже не имеющая в период нахождения в браке источника дохода супруга имеет право на компенсацию на основании норм статьи 34 СК РФ.

  • проведения капитального ремонта, реконструкции, модернизации, существенно увеличивших стоимость жилья;
  • получения наследства или дара и внесения в погашение кредитной задолженности с предъявлением платёжных документов;
  • отсутствия дохода у одной из сторон по неуважительной причине.

Если один из супругов имел доход от трудовой или предпринимательской деятельности, а второй занимался ведением домашнего хозяйства, то что будет с ипотекой при разводе, определяется в общем случае как половина непогашенной части на момент заключения брака. Исключение – доказательство внесения личных средств, наличие брачного контракта и несовершеннолетних детей.

  • отсутствие другого жилья для проживания с детьми;
  • тяжёлое заболевание ребёнка, требующее постоянного ухода согласно медицинскому заключению;
  • низкий уровень дохода, исключающий решение жилищного вопроса;
  • умышленные действия второго супруга, направленные на подрыв семейного бюджета, включая сознательное тунеядство, пагубное пристрастие к алкоголю, наркотикам и азартным играм.

Учитывая интересы детей, суд решит, что делать при разводе с ипотечной квартирой в индивидуальном порядке в зависимости от обстоятельств.

Судебная практика содержит следующие варианты:

  1. Передать квартиру в ипотеке при разводе стороне, остающейся с детьми. Часть невыплаченного долга обязан погасить владелец с возмещением выплаченной части вторым супругом в период нахождения в браке не в полной сумме выплаты, а частично согласно решению суда.
  2. Продать недвижимость (при условии согласия банка), погасить ипотечный кредит, а оставшуюся часть денежных средств передать супругу, остающемуся проживать с несовершеннолетними детьми.
  3. Переоформить кредитный договор на супруга с детьми без компенсационных выплат или выплатами в частичном размере.

Если ипотека погашалась материнским капиталом, то дети имеют собственную долю пропорционально внесённым средствам, неделимую при расторжении брака, поскольку не считаются совместно нажитым имуществом.

Перекочевавший с Запада «брачный контракт» несмотря на русскую ментальность, всё чаще используется при заключении браков, защищая права участников. В соответствии со статьёй 40 СК РФ – это соглашение, заключаемое до вступления в союз или в период нахождения в браке, предусматривающее имущественные права и обязанности в период брачных уз и при их расторжении.

  • как при разводе делится ипотечная квартира (достанется одному из супругов или будет делиться на конкретные доли);
  • кто из супругов получит денежную компенсацию и в каком размере;
  • кто будет погашать оставшуюся часть кредита.

Если брачный договор составлен после оформления ипотечного договора, то необходимо поставить в известность кредитное учреждение. Часто наличие документа требуют банки при рассмотрении заявки на одобрение.

Лучший вариант – предусмотреть заблаговременно, что делать с ипотечной квартирой при разводе, обезопасившись брачным договором. Следующий вариант – развестись цивилизованно, заключив мировое соглашение с учётом интересов обеих сторон. Крайняя мера – обращение в судебные инстанции, подготовив документы относительно вносимых платежей, источников финансирования выплат и наличия детей.

Судебная практика по делам о разделе ипотеки при разводе довольно разнообразна. Но основных вариантов как разделить ипотечную квартиру три:

  1. Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
  2. Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
  3. Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.

Следовательно, при разводе доля родителя, с которым остаются дети, будет увеличена за счет их долей. При этом долг по кредиту будет поделен между супругами поровну, т. к. и мать, и отец в равной степени обязаны содержать своих детей.

Жилье, как и другое купленное в браке имущество, автоматически становится совместной собственностью обоих супругов, даже если на бумаге правообладателем значится лишь один из них.

  • составление нового договора кредитования;
  • оставление текущих условий погашения долга;
  • участие в суде и высказывание личного мнения;
  • право запрета на деление ипотечной квартиры до полного погашения долга.

Основные сведения

Раздел общих и личных долгов: как доказать в суде

Пункт 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) к совместной собственности супругов относит имущество, нажитое ими во время брака, в частности, движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, вклады, паи, доли в капитале, доходы от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности, иные денежные выплаты, не имеющие целевого назначения, а также обязательства (долги) супругов, возникшие в результате распоряжения общим имуществом.

Несмотря на правовую определенность, на практике ряд проблем возникает при разделе заложенного имущества супругов, когда они являются сторонами договора ипотеки. Согласно действующему законодательству все платежи по ипотечному кредиту, произведенные во время брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов независимо от личного вклада и дохода каждого из них. В связи с этим существует несколько вариантов раздела ипотечного долга.

В случае раздела заложенного имущества в суде, каждый супруг имеет право либо на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака, либо на половину доли в праве собственности на заложенное жилое помещение.

При этом кто из них является стороной договора ипотеки, а кто выступает поручителем, или выступают ли они оба сторонами (созаемщиками) в договоре с кредитной организацией, значения не имеет, так как при заключении договора ипотеки солидарная ответственность супругов возникает автоматически.

В этом случае, следует иметь ввиду, что при рассмотрении судами споров о разделе между супругами долгов по кредитным договорам, о разделе имущества, являющегося предметом залога, судам в обязательном порядке надлежит привлекать к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, кредиторов бывших супругов и залогодержателей подлежащего разделу имущества1.

Еще по теме  Договор дарения квартиры между близкими родственниками в 2020 году

Это связано с тем, что раздел ссудного обязательства (то есть, по сути, изменение кредитного договора с банком) без согласия банка произвести невозможно, даже по решению суда. Когда договор с кредитным учреждением заключает один из супругов, а второй супруг выступает не второй стороной в договоре, а поручителем, то раздел обязательства фактически представляет собой замену стороны в кредитном договоре.

Так, если ипотечный кредит выдается обоим супругам, то договором предусматривается солидарная ответственность заемщиков, при которой, согласно ч. 1 ст.

323 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, при этом как полностью, так и в части долга.

Часть 2 статьи 323 ГК РФ предоставляет кредитору, не получившему полного удовлетворения от одного из солидарных должников, право требовать недополученное от остальных солидарных должников, так как они несут свою обязанности до тех пор, пока обязательство не будет полностью исполнено.

В случае, когда в качестве должников выступают супруги, то они имеют долевое обязательство, которое они исполняют в равных долях.

Удовлетворение судом подобных требований приводит к нарушению интересов банка, как кредитора, так как ранее платежеспособность супруга должника, который не являлся стороной договора, им не проверялась.

Аналогично, исходя из общих положений обязательственного права (ст. 307-310 ГК РФ) ответственность из договорного обязательства может нести лишь лицо, выступающее в качестве его стороны.

Ипотека при разводе супругов: как делить ипотечная квартира в 2020 году

Поэтому, распределение долгов между супругами при разделе их совместно нажитого имущества путем признания обязательства одного из них по погашению задолженности по кредитному договору их общим обязательством, тем самым отнесение обязательства по погашению долга на супруга, не являющегося его стороной, не соответствует действующему законодательству, и представляет собой, фактически, перевод долга. Однако, согласно п. 1 ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора и поручителя.

Поэтому принятие судом решения о разделе кредитного обязательства одного из супругов, без согласия на это кредитного учреждения, не соответствует закону.

Более того, при переводе долга поручительство, если оно имеет место быть, прекращается, если поручитель не дает своего согласия отвечать за нового должника (п. 2 ст. 367 ГК РФ)2.

Вместе с тем, это не значит, что разделить совместно нажитые долги супругов без изменения стороны обязательства нельзя, так как обязанность супруга-должника по погашению задолженности может быть учтена судом соответствующим образом при определении долей каждого из супругов в общем имуществе. Рассмотрим другой пример, когда супруги решают продолжать исполнять ипотечное обязательство, оформив на каждого по ½ доли в праве общей собственности на жилое помещение, и производя выплаты в размере пропорциональном своей доли.

В этом случае им следует обратиться в суд с исковым заявлением о разделе конкретной задолженности и процентов по кредитному договору.

Определение долей в ссудной задолженности не прекращает обязанности должников по солидарной ответственности3 В то же время, если один из супругов в этом случае откажется от исполнения своей части обязательства по кредитному договору, то судебный пристав-исполнитель не сможет понудить его к исполнению этого обязательства, и бремя погашения задолженности в полном размере ляжет на другого супруга.

В свою очередь, супруг, исполнивший солидарную обязанность за другого супруга, приобретает право регрессного требования к последнему на соответствующую сумму.

Ипотека при разводе супругов: как делить ипотечная квартира в 2020 году

Право регресса представляет собой право супруга, единолично выполнившего обязательства по договору, требовать возмещения от другого супруга, который тоже являлся лицом, на которые возложены долговые обязательства, но который не выплачивал денежную компенсацию за часть имущества, которое было передано в его собственность4 Чтобы избежать подобных ситуаций, супруги могут решить вопрос раздела ипотечного долга путем заключения соответствующего соглашения, договорившись самостоятельно, без помощи суда, о том кто из них и в каком размере оплачивает ежемесячные платежи, кто становится собственником жилого помещения (или его части), какой размер компенсационных выплат получит другой супруг.

После исполнения обязательств отказавшемуся супругу выплачивается компенсация, равная половине стоимости выплаченного долга, а жилое помещение остается в собственности погасившего кредит супруга.

Необходимо учитывать, что в приведенном примере речь идет о добровольном соглашении супругов.

Если же один из них по собственной инициативе погасит долг полностью, то есть исполнит обязательство по его уплате за другую сторону, то он будет иметь право требовать только возмещения оплаченной части долга другого супруга с него в свою пользу, а не соразмерного увеличения своей доли в праве собственности на жилое помещения.

То есть, договорившись о разделе ипотечного долга между собой в досудебном порядке, супругам необходимо получить согласие банка на заключение соответствующего договора.

В случае получения такого согласия банка, соответствующие изменения вносятся в кредитный договор, к которому подписываются дополнительные соглашения, оформляется новая закладная, аннулирующая прежнюю5

На практике нередки случаи, когда после расторжении брака и раздела имущества, супруги не желают и не намериваются исполнять свои обязанности по договору ипотеки.

Продажа жилого помещения и возврат непогашенной части кредита банку –является лучшим решением в данной ситуации. К тому же, оставшуюся после расчета с банком сумму денежных средств супруги могут разделить между собой по своему усмотрению.

Ипотека при разводе супругов: как делить ипотечная квартира в 2020 году

Продажа заложенного жилого помещения осуществляется с согласия банка и под его контролем.

Таким образом, супруги, даже после расторжения брака и раздела имущества, не могут просто отказаться от исполнения обязательства по возврату ипотечного кредита или без согласия банка изменить условия его возврата.

Если они не могут прийти к компромиссу и допускают просрочку платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, независимо от размера задолженности, кредитная организация вправе инициировать процедуру обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение, обратившись в суд.

Стоит особо отметить, что все перечисленное применяется к случаям, когда право собственности на заложенное имущество было оформлено в период брака (независимо от того, на кого из супругов право было зарегистрировано).

В случаях же, когда жилое помещение было приобретено одним из супругов по договору ипотеки до вступления в брак, несмотря на то, что ежемесячные платежи (или их часть) по ипотечному кредиту производились, в том числе, в период брака, жилое помещение не относится к совместно нажитому имуществу и является личной собственностью того супруга, который выступает стороной договора ипотеки.

Соглашение о разделе ипотечной квартиры

Составление добровольного соглашения о делении собственности – право, а не обязанность сторон. Мирное решение конфликта позволяет самостоятельно (с учетом мнения банка) установить порядок деления приобретенного имущества и долгового обязательства.

Соглашение получает юридическую силу только после нотариального утверждения. За дополнительную плату нотариус может помочь в составлении документа.

Участникам необходимо пройти следующую процедуру:

  • обоюдное обращение в банк, где был составлен кредитный договор;
  • согласование с заемщиком возможности изменить порядок и условия погашения долга (касается только тех случаев, когда стороны желают поделить ипотечное жилье и разделить долг; если супруги решили вместе оплачивать кредит, то разрешение банка не требуется);
  • обращение к нотариусу с целью составления мирового договора;
  • удостоверение документа и регистрация;
  • передача копии соглашения в банк.

Можно сначала составить соглашение, а затем обратиться в банк с просьбой внести правки в кредитный договор, но заемщик может отказать в принятии выбранных условий. Без резолюции банковского учреждения соглашение не получит законную силу.

Договор, условия которого касаются совместных долговых обязательств, должен содержать следующие разделы информации:

  • персональные данные участников;
  • основания возникновения брачных отношений;
  • реквизиты свидетельства о браке;
  • перечень материальных ценностей, в отношении которых возник спор;
  • порядок распределения благ между участниками;
  • список долговых обязательств, которые необходимо поделить;
  • дальнейшие условия погашения долгов и кредитов;
  • установление периодичности и размера выплат по ипотеке каждым супругом;
  • порядок долевого деления квартиры;
  • ответственность участников за нарушение условий документа.

Разрешается дополнительно утвердить график выплаты кредита.

Практические рекомендации

Несмотря на множество вариантов раздела, определяющих, что делать с ипотекой после развода, у супругов фактически их всего три:

  1. Продолжать гасить заём на прежних условиях.
  2. Изыскать недостающие денежные средства и выплатить кредит досрочно, после чего выставить недвижимость на торги по рыночной стоимости, а полученную сумму разделить в равных долях.
  3. Получить письменное подтверждение согласия финансового учреждения на продажу ипотечного жилья и после этого его реализовать.

Если с первыми двумя вариантами всё предельно ясно, то с третьим могут возникнуть определённые трудности. Не каждый банк среагирует на это однозначно. Он может:

  • согласиться с предложением заёмщика – в этом случае проблема решается достаточно просто;
  • потребовать срочно внести остаточную сумму долга, угрожая супругам, что такое развитие событий противоречит условиям договора;
  • принудить стороны выплачивать долг в прежнем режиме — вплоть до полного прекращения кредитных обязательств.

Часто финансовые учреждения идут навстречу предложению о продаже, понимая, что это поможет минимизировать риски потерь их активов в случае, если стороны перестанут платить. Главное требование – сделка купли-продажи должна оформляться обременением, в рамках которого покупатель берёт на себя все обязательства по погашению ипотеки.

До того момента, пока судьба кредита не будет решена, супругам на этапе оформления развода необходимо своевременно вносить ежемесячные платежи. Иначе недвижимость могут продать с аукциона. В этом случае потери бывшей семьи будут весьма значительными, ведь с этой суммы будут гаситься штрафы за просрочку, пени и проценты, а также расходы, связанные непосредственно с проведением аукционных торгов.

Есть еще одно непреложное правило, о котором мало кто задумывается в таких сложных жизненных обстоятельствах, как развод. О своём решении расторгнуть брак необходимо как можно раньше уведомить банк, если квартира находится в ипотеке

Еще по теме  Что нужно чтобы подать на развод необходимые документы

В таком случае нежелание организации идти на договорённости можно обжаловать в судебных инстанциях, что очень важно, поскольку многие банки ведут себя некорректно, пытаясь извлечь собственную выгоду, и мало думают об интересах своих клиентов

Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

  • продолжать платить по кредиту;
  • найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
  • продать ипотечную квартиру с согласия банка.

Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

  • согласиться на продажу ипотечной квартиры;
  • потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
  • обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

Ипотека при разводе супругов: как делить ипотечная квартира в 2020 году

Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака

Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует. Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта. Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком. Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой — соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% — 1% от оставшегося долга).

Ипотека при разводе супругов: как делить ипотечная квартира в 2020 году

Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой — соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

Особенности раздела ипотечной квартиры в отдельных случаях

Каждый случай индивидуален, поэтому в судебной практике можно увидеть разные алгоритмы решения спора. К тому же мнение кредитора меняется от ситуации к ситуации.

При наличии детей

Согласно положениям семейного законодательства, дети супругов не могут претендовать на имущество родителей при разводе. И наоборот, материальные ценности, приобретенные ребенку, переходят в его единоличное владение. Суд, принимая решение о делении собственности, крайне редко устанавливает разные доли собственности, руководствуясь передачей под опеку ребенка. Это скорее исключение из правила, нежели закономерность.

Иначе делится квартира, приобретенная с использованием средств материнского капитала. Маткапитал – целевая социальная помощь, одноразово предоставляемая семье, на воспитании которой есть 2 и более ребенка. Материнский капитал – целевая поддержка, чаще всего используемая на покупку недвижимости.

Жилье, купленное (отремонтированное) с использованием сертификата маткапитала, должно быть поровну оформлено на всех членов семьи – мать, отца, детей. При покупке недвижимости в ипотеку деньги получится использовать, только если заемщик составит нотариальное обязательство, что после погашения кредита квартира в равных частях будет поделена между всеми членами семьи, включая детей.

В таком случае, судом недвижимость будет разделена на такое количество одинаковых долей, сколько есть членов семьи. В Росреестре каждая доля будет переоформлена на своего собственника. Долг продолжает погашаться только совершеннолетними родителями. Независимо от того, с кем останутся дети, мать и отец должны платить кредит одинаково. Но иногда суды отступают от этого правила, определяя разные доли погашения задолженности.

Согласно общему правилу, имущество, купленное до брака – это личная собственность супруга, которая делению при разводе не подлежит. С ипотекой не все так просто. Если она оформлена до брака, но кредит продолжал платиться после женитьбы, могут использоваться следующие способы деления:

  1. На основании составленного брачного договора или мирового соглашения о распределении недвижимости. В документе супруги самостоятельно определяют порядок деления жилья – в любых долях, независимо от суммы совместного погашения.
  2. Квартира переходит во владение одного партнера, но с передачей денежной компенсации второму. Размер компенсации рассчитывается по формуле:
    (Сумма ипотеки – долг, погашенный до свадьбы) / 2 = размер компенсации.
  3. Жилье делится, но не пополам, а с учетом размера задолженности, компенсированного до брака и после его оформления.

Ответы юриста на вопросы о разделе ипотечной квартиры

Как делится ипотечная квартира, где стартовым взносом был материнский капитал?

Поровну между всеми членами семьи, включая мать, отца, каждого ребенка. В Росреестре происходит переоформление объекта в равные доли каждому члену семейства.

Можно ли разменять квартиру, взятую в ипотеку, с целью погашения остатка долга за счет полученной разницы?

Нет. До полного погашения задолженности заемщик не сможет распоряжаться объектом. Редко, но банк разрешает продать недвижимость с целью погашения остатка ипотеки. Кредитор может реализовать собственность на аукционе, но по низшей цене.

Как делится военная ипотека в случае развода?

Собственность, приобретенная по военной ипотеке – личное имущество супруга, являющегося военнослужащим. Делиться недвижимость не будет ни между супругами, ни между детьми. Это связано с особенностями оформления кредита. В договоре принимает участие четвертая сторона – целевой накопительный фонд военнослужащих, который сразу гасит долг перед банком. Далее из заработной платы военного делаются регулярные отчисления в фонд для погашения долга.

Как поделятся доли, если супруг погасил большую часть долга с собственных накоплений?

Если это сделано после брака, то все накопления будут считаться общими, поэтому недвижимость будет разделена поровну. Если, например, часть денег передали родители одного из супругов, что подтверждается документально, то доли будут разными.

Заключение

Установить заранее, как суд поделит материальные ценности, сложно. Во время принятия решения судья руководствуется финансовым положением каждого участника, наличием детей, использованием материнского капитала, а также получением денежной помощи от третьих лиц. Доли могут быть разными или одинаковыми. Допускается передача денежной компенсации от одной стороны ко второй. И не стоит забывать об обязательном участии кредитора.

Оцените статью
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Adblock detector