Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Проекты домов на две семьи — планировки и схемы

Практика

Раздел земельного участка под домом

Ситуация, когда домом с участком владеют несколько собственников — сама по себе не простая. Особенно, когда совладельцы находятся во враждебных взаимоотношениях и нередко попросту не могут прийти к договоренностям по бытовым вопросам.

Однако, поскольку недвижимость остается в долевой собственности, им нередко требуется осуществлять какие-то общие решения по части:

  • прописки новых жителей;
  • проведения ремонтных мероприятий;
  • реконструкции технических сетей.

При сложных взаимоотношениях это сделать достаточно трудно, либо вообще нереально, и большая часть владельцев стараются выделить свою долю путем раздела имущества.

Сделать это возможно при помощи выделения части дома и территории под ним, иными словами – путем реального разделения.

При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка.

Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ).

Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела. К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый.

Еще по теме  Какие выплаты положены при увольнении по ликвидации предприятия?

Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.

Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности. В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст. 3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.

Образец соглашения о разделе участка

Кроме данного требования основным принципом делимости участков можно охарактеризовать целостность каждой доли жилища с долей, что прилегает к данной части. Иными словами, тот из собственников, которому переходит установленная назначенная часть, будет собственником территории, на которой располагается его владение.

Таким образом, если при разделе дома есть возможность организации отдельного входа, то допустимо и разделение земельной территории. Но это действует только при условиях, когда любая часть поделенного участка станет не меньше установленных законом норм. В ином случае раздел невозможен, и территория останется общей.

Что такое дуплекс и как он устроен

Дуплексы – это небольшие дома, преимущественно для загородного проживания, состоящие из двух зеркально расположенных частей. При этом секции полностью изолированы друг от друга, в каждую из них предусмотрен отдельный вход.

двухэтажный дуплекс
Двухэтажный проект дуплекса на 2 семьи и с гаражом

По габаритам, внешнему виду и внутренней планировке коттеджи на два хозяина мало чем уступают отдельностоящим домам. Недостатком построек является непосредственная близость к соседям. Если они окажутся людьми шумными, комфортной такую загородную жизнь не назовешь.

Внимание! Перед приобретением дома посмотрите в проект и оцените толщину общей перегородки, а также материал, из которого она выложена. 50 см – это минимально возможный показатель, иначе готовьтесь участвовать в разговорах соседей, будучи невольным слушателем. Хорошо если для перегородки были использованы пустотелые блоки или блоки из ячеистого бетона – они звуки пропускают хуже.

жилье с бплконом
Небольшой аккуратный дом на 2 хозяина

Если внутренняя разделительная перегородка не соответствует указанным значениям, то приготовьтесь ее сразу дополнительно изолировать. Этот аргумент можно использовать в разговоре с застройщиком при обсуждении цены — можно сторговать пару десятков тысяч рублей.

Большинство дуплексов, проекты которых представлены в интернете, делаются двухэтажными. Это поможет сократить площадь застройки, и оставить больше места под внутренний двор.

коттедж с мансардой
Проект коттеджа с мансардой на 2 семьи

В строении также часто предусматривается гараж (о строительстве гаража читайте в нашей статье). Такие дополнения важны для домов, выходящих фасадами на улицу. Такие дома строятся преимущественно в Америке. Даже перед таким домом предусматривается небольшой дворик. Там должно быть удобно припарковать автомобиль (не будешь ведь его постоянно загонять в гараж), можно разместить небольшой палисадник, который придаст строению красивый вид.

Принцип проектирования коттеджей на 2 хозяина ничем не отличается от проектирования обычных домов (для чего делается проектирование дома подробно рассказано в нашей статье). Архитектурные мастерские предлагают как типовые наработки, так и индивидуальные проекты, разработанные под конкретные участки, с учетом пожеланий будущих жильцов. Хотя дуплексы считаются бюджетным жильем, можно подобрать дома более дорогого содержания.

современная постройка
Современный дом на 2 владельца

При выборе или оценке проекта стоит смотреть на следующие важные параметры:

  1. Размер коробки дома.
  2. Общая площадь комнат.
  3. Полезная площадь.
  4. Материал стен и кровли.
  5. Этажность.

Главная сложность при составлении проекта дуплекса – угодить обоим хозяевам, так как каждый видит удобное расположение комнат по-своему. В таком случае, внутреннюю планировку секций можно сделать разной, но тогда цена проекта возрастет в какой-то степени. А вот где придется однозначно искать компромисс, так это в материале для отделки фасада, так как он должен быть в одном стиле.

дом эконом класса
Как построить дом на два хозяина — проекты класса эконом

Когда приобретаешь уже готовую долю в таком доме, то половина вопросов снимается. Тут на первый план выходит иное – проверка качества работы строителей. Об этом мы еще поговорим в отдельной главе, а пока сделаем обзор нескольких вариантов готовых проектов, которые нам удалось найти в сети.

Начнем с самых распространенных одноэтажных домов. По площади они занимают достаточно много места, так что необходимо внимательно соотнести габариты коробки с размерами участка. Как ни странно, но проектов одноэтажных дуплексов архитектурными фирмами представлено очень мало. Да что уж там, мы отыскали всего один вариант. Его и рассматриваем.

одноэтажный вариант
Проект одноэтажного дома на две семьи для села
  • Размер коробки этого дома составляет 18*15 метров. Располагается он фасадом вдоль улицы, поэтому подойдет только для широкого участка.
  • Общая площадь строения составляет 255 квадратов – на одну половину приходится 127,5 м2.
  • Очень удобно сделано разделение половин – в этом месте располагаются гаражи, поэтому соседей слышно быть не должно.

Внимание! Перед приобретением домов со встроенными гаражами также убедитесь, что стены, ведущие в эти помещения достаточно толстые, иначе звук работающего внутри автомобиля также будет доставлять вам неудобства.

  • На одну половину приходится санузел, кухня, холл, гостиная, 2 спальни, котельная, кладовая (очень важное помещение для частного дома), тамбур, столовая и подсобное помещение.
  • Спальни в доме маленькие – по 12 квадратов, зато остальные помещения достаточно просторные. Та же кухня имеет площадь 18,59 м2, а гостиная 33,54 квадрата.

Подойдет такой дом для семьи из 4-5 человек. Если получится обустроить спальные места и в зале, то можно и больше. Хотя советуем тогда подбирать проект, где больше спален.

варианты материалов
Вариации при выборе материалов

Также ресурс предлагает самостоятельно выбрать материал стен, кровли, отделки фасада и прочее. Например, сделать каркасный дом. Тут же видно приблизительную цену конструкций разного класса. Очень удобно все сделано.

Эта компания занимается и строительством домов. Она предоставляет смету, в которую входит:

  1. Геодезические работы; фундамент; закладные под коммуникации; монолитная плита по австрийской технологии.
  2. Возведение стен по разным технологиям с эффективным утеплением.
  3. Монтаж кровли.
  4. Внутренняя, внешняя отделка дома.
  5. Установка окон и дверей.

В указанную цену входит доставка всех материалов на стройплощадку.

Что такое реальный раздел?

Реальный раздел (выделение доли) — это переход частей домовладения в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле.

Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько собственников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

Раздел дома начинается с определения размера долей и людей, имеющих права на долю. При расторжении брака, собственниками долей будут являться супруги, а при наследовании, соответственно, наследники.

Реальный раздел дома и земельного участка допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.

Потенциальные жители домов на два хозяина

Иметь общие стены с соседями хотят далеко не все, но современные реалии таковы, что доступное жилье всегда связано с некоторыми неудобствами. Дуплексы подойдут следующим категориям граждан:

  • Одна семья, когда молодые хотят жить отдельно от родителей, но при этом не хотят расставаться с помощью, которую они оказывают. Это и присмотр за домом и за детьми – хорошая идея для занятых и много работающих людей.
  • Две отдельные семьи, для которых приоритетом является сниженная цена жилья, при его больших габаритах. Если предусмотреть вовремя все моменты, жить в коттедже будет не хуже, чем в отдельном доме.
облицовка кирпичом
Коттедж, облицованный кирпичом
  • Такое здание может построить семья, которая планирует сдавать вторую часть в аренду. Затем ее можно будет продать.
  • Такие дома – норма даже в больших городах. Из-за того, что земельные участки в них зачастую небольшие, и если соблюдать все нормы по отступам от межи с соседями, на двор может практически не остаться места. Поэтому многие соседи принимают решение о таком строительстве.

Проекты домов на две семьи — планировки и схемы

Покупая готовый коттедж на два хозяина, уточняйте два момента:

  1. Находится ли в собственности земля под коттеджем или она взята в муниципалитете в аренду. Это должно существенно влиять на цену дома. Если застройщик скрывает этот момент и пробует взять с вас столько же, как и за участок в собственности, вы сможете возразить и попросить скидку, хотя земля в аренде на 50 лет с возможностью продления договора и последующего выкупа – тоже неплохое предложение.
  2. Как оформлены, или как будут оформлены половины дома (об оформлении дома в собственность можете подробнее узнать по ссылке). Не покупайте коттедж, если его половина оформляется как ½ доля общего строения. Такой дом потом можно будет продать только с письменного согласия вашего соседа. Стоит ли говорить, что он может его и не дать. Будет лучше, если ваша часть будет числиться как отдельное строение.
дом из бруса
Компактный дом из деревянного бруса – проектирование бюджетного жилья

Как разделяют частные дома?

Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

  • назначение;
  • пригодность для проживания;
  • изолированность;
  • принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).

Логотип ShopProject

Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.

В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.

В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.

Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.

Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.

В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.

В договоре прописываются следующие пункты:

  • текущие затраты на содержание;
  • коммунальные платежи;
  • процедура использования общей территории.

При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории. Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен.

дом с плоской крышей

Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование. Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.

Суть данного метода состоит в передаче каждой стороне отдельного помещения, подходящего для жилья. Это наиболее оптимальный метод деления недвижимости на двух владельцев.

Главный плюс – каждый владелец может продать свою долю, даже при отсутствии согласия другого собственника. Но, следует помнить, данный вариант никак не подойдет при переделе одноквартирных объектов, в подобной ситуации нужно искать иные способы решения сложившейся ситуации.

Деление разрешается при последующих обстоятельствах:

  • каждый собственник должен иметь индивидуальный вход;
  • собственность обязана быть годной для проживания;
  • помещения целиком отделены;
  • придомовая территория размежеваны.

Образец соглашения о разделе дома

Как и в предыдущей ситуации, разделять дом правильнее путем подписания договора. В отличие от прошлого метода, для осуществления раздела путем деления на 2 строения потребуется оформить ряд документов:

  • Легализовать перепланировку и вписать изменения в тех. проект;
  • На каждую часть дома формируется отдельный комплект бумаг. В том числе, нужны кадастровый и тех. паспорт. Деление территории производится межеванием с подтверждающим актом;
  • Подготавливается письменный договор между владельцами о разделении. Когда деление совершается не в одинаковых пропорциях, обговаривается финансовое возмещение.

После весь пакет документов передается в местную администрацию. Если разделение недвижимости не противоречит законодательству, то спустя 15 дней каждый из владельцев получит право собственности на недвижимость. В противном случае, этим уже занимается суд.

Для оформления искового заявления в суд обязательно наличие тех. проекта. Если его нет, судья назначает судебную экспертизу, для определения возможных вариантов разделения недвижимости. Затраты на экспертизу, безусловно, возлагаются на истца.

Последовательность (этапы) раздела

Прежде чем приступать к процедуре, следует понять – имеется ли вероятность его дробления. В этих целях необходимо осуществление экспертизы, которая утвердит или не подтвердит эти возможности.

Проведенная экспертиза даст ответ и на другой вопрос – отвечает ли строение абсолютно всем технологическим условиям. Кроме того, в окончательном решении, согласно просьбе совладельцев, специалист вправе добавить сведения о действительной цене, об альтернативах перепланировки, доступных для этого объекта, и затратах на эти виды работ.

После одобрения экспертизы, владельцы обязаны оформить разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления.

Затем владельцы смогут применить одну из альтернатив:

  • Выделение доли;
  • Раздел дома на 2 строения.

Это возможно лишь при делении на самостоятельные помещения, имеющие отдельный вход.

Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод, что реальный раздел домовладения между совладельцами возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется либо по соглашению между ними, либо в судебном порядке.

Проекты двухэтажных домов на две семьи

Проектов двухэтажных домов в сети очень много. Сюда входят и полноценные двухэтажные строения, и с мансардным этажом. Приобретение такого жилья позволяет на небольшом участке получить большую жилую площадь помещения. Из недостатков выделим наличие лестницы. Она не только требует дополнительных расходов на отделку, но и является потенциальным источником травм для стариков и детей.

первый этаж

Давайте быстро разберем наиболее понравившиеся нам варианты.

Этот дом очень нам понравился своим фасадом. Планировка также не вызвала нареканий.

дом в скандинавском стиле
Проект дома на два хозяина в скандинавском стиле

Строение предусматривает гараж. Проектировщик предлагает убрать его при необходимости, внеся соответствующие изменения в проект.

  • Уместить такое строение можно на участке размерами 16*23 метра. Общая площадь одной половины дома составляет 158 м2, а жилая – 133. Высота дома в пике составляет 9,87 м. Высота потолков стандартная – 2,8 м.
  • Стены возводятся из газобетона, но как вариант, можно выбрать и керамоблоки. Перекрытия в доме монолитные. В качестве кровельного материала используется черепица. Стоит строение на монолитном фундаменте.
  • Так как ширина одной половины всего 9,54 м, и на первом этаже имеется гараж, проектировщики разместили внизу только гостиную и кухню.
этаж 1
Проект дуплекса дома на две семьи — план первого этажа
  • Через входную дверь попадаешь в тамбур (об отделке и оформлении входа в жилой дом рассказано в статье). Отсюда есть проход в достаточно просторную гардеробную (3,6 квадрата) и коридор. Из него можно попасть в небольшой санузел без ванной, на лестницу и в кухню-гостиную. Это помещение не разделено перегородками, так что есть смысл устроить внизу большую обеденную зону.
  • Некоторые захотят установить тут разделительную перегородку – поддерживаем такое решение, так как места достаточно, чтобы разместить большой обеденный стол в одной части помещения вместе с кухней.
  • Из гостиной есть выход на террасу – ее размеры тоже немаленькие, поэтому там прекрасно расположится мебель для отдыха и питания (другие проекты домой с террасой предложены на нашем ресурсе).
  • Из тамбура также можно попасть в гараж, в котором есть проход в небольшую котельную.

На втором этаже планировка предельно простая. Так как коробка имеет практически форму квадрата, все пространство разбили с максимальной симметрией. С лестницы попадаешь в коридор, из которого ведут 4 двери: 1 в санузел, а остальные в спальни.

этаж 2
Проекты двухквартирных домов коттеджи на две семьи – 2 этаж

С каждой спальни имеется выход на балкон – у больших комнат он общий. Спальня по соседству с санузлом имеет меньший размер (14,4 квадрата), зато из нее есть доступ к кладовой. Тут же можно организовать гардеробную и сохранить пространство основной комнаты.

В таком доме с комфортом могут разместить до 5-6 человек. Если вам кажется, что пространства все равно недостаточно, тогда взгляните на следующий проект.

В заключение: как купить и правильно отделать коттедж на два хозяина

Раздел дома — почти всегда неприятная процедура, с большим количества стресса для совладельцев. Поэтому лучше решать все спорные вопросы путем компромиссов и договоренностей. Несмотря на все несогласия и неприязни, так быстрее решается любая проблема. Да и будут целее нервы и денежные средства, которые можно потратить на более приятные и полезные цели.

Конфронтация в этом вопросе создаст только лишние проблемы. А процедура раздела имущества рискует затянуться на неопределенный срок и с непредсказуемыми результатами.

Теперь обратим внимание на готовые проекты дуплексов на два хозяина. В этой главе разберем основные моменты, которые стоит учитывать при подписании сделки и ремонте. Ваш покорный слуга буквально год назад приобрел такое жилье, поэтому знает об этом не понаслышке.

штукатуренный дом
Красота да и только, а что внутри
  • Итак, перед тем, как подписывать договор о приобретении дома, поинтересуйтесь у застройщика, когда будут к дому подключены основные коммуникации. Речь, прежде всего, идет о газоснабжении и воде. Без этого в доме проживать будет сложно, особенно, если на носу холодная осень.
  • Вода постоянно требуется во время ремонта. Если ничего из указанного не подключено, внесите в договор соответствующие изменения и оговорите сроки.
  • Уточните, как именно утеплялись стены строения. Многие застройщики не соблюдают технологий. Например, стены возводят их пеноблока, а потом покрывают их сплошным слоем вспененного теплоизолятора. В таком доме постоянно будет наблюдаться парниковый эффект.
  • Проверьте утеплитель на крыше и его толщину. Для этого должна использоваться минеральная вата или сыпучие материалы. Минимальный слой должен составлять 10 см.
утепление пола
Качественное утепление пола чердака

Теперь что касается ремонта:

  • Начинать его советуем с проверки электрических сетей. Очень часто горе-мастера не удосуживаются даже нормально утопить провода в штукатурку. Этот момент нужно исправить, так как провод не должен выходить наружу.
  • Также на этом этапе сразу стоит предусмотреть дополнительные розетки и выключатели. Расположите их удобно для себя.
  • Проверяем качество установки окон. Стоит разбить частично один откос и заглянуть внутрь. Низкоквалифицированные установщики могут не пропенить нормально раму, из-за чего откосы зимой начнут промерзать и сыреть. На них появится плесень. Исправляем обнаруженные недоработки, пока это не требует вложений.
появилась плесень
В этом месте стена промерзает
  • Отправляемся к входной двери. Для бюджетных дуплексов застройщики берут самые дешевые, не предназначенные для эксплуатации на улице изделия. В 90% случаев дверь придется заменить и нормально утеплить ее.
  • Сразу проверьте все стяжки на перепады, и пока еще не установлено ни одной двери залейте все по-новому. Так новый хозяин в значительной степени упростит себе работу по отделке в дальнейшем.
уровень стяжки
Криво залитая стяжка
  • Проверяем на работоспособность все выводы под сантехнику и канализации. Задача – обнаружить протечки и забитость труб.
  • Обращаем внимание на стены, которые обычно идут зашпаклеванными. Сделанная работа будет не совсем качественно, в таком случае уточните для себя, как нужно будет ее исправлять. В худшем варианте стены придется заново вытягивать штукатуркой, в лучшем – поверхности будет достаточно хорошо зашкурить или нанести шпаклевку одним-двумя слоями.
штукатурка стены
Подготовка к внутренней отделке
  • Еще один важный момент, который практически невозможно проверить. Если в доме имеется водяной теплый пол, он должен быть уложен на теплоизолятор, чтобы не греть землю. Некоторые застройщики могут экономить и здесь.

В остальном все должно быть как обычно. Искренне желаем всем сталкиваться только с ответственными и порядочными продавцами. Пусть новый дом будет теплым, уютным и крепким, как скала.

Оцените статью
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Adblock detector