Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Что такое эскроу счт и его особенности

Практика

Какой банк лучше выбрать для сделки через счет эскроу?

Российское законодательство дало позволение резидентам РФ заключать договор счета эскроу с 1 июля 2014 года. Согласно Гражданскому кодексу РФ сторонами такого договора являются:

  1. покупатель, выступающий депонентом, или владельцем счета
  2. продавец, выступающий бенефициаром
  3. посредник, он же гарант сделки — банк, выполняющий функцию агента

В то же время в главе 47.1 ГК упоминаются те же эскроу-агенты, что и в зарубежных странах:

  • нотариусы;
  • юридические лица — без уточнения, какие именно.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Там же обозначено, что предметом договора может являться имущество, тогда как согласно ст. 860.7 — только деньги.

Пример эскроу сделки — покупка квартиры в ипотеку, взятую в «Банке Санкт-Петербург». Этот банк распространяет сделки эскроу активнее всех если не в России, то в Питере точно.

Когда ипотечный заемщик приобретает жилье на «вторичке», в банке ему предлагают договориться с продавцом о бесплатном оформлении договора эскроу. После подписания документа деньги перечисляются банком на эскроу-счет. Продавцу недвижимости экземпляр договора гарантирует, что покупатель при деньгах и что оговоренная сумма непременно окажется на расчетном счету или банковской карте продавца, как только банк убедится, что квартира перешла в собственность ипотечника.

Что такое эскроу счт и его особенности

Со своей стороны банк, выдавший ипотеку и открывший счет эскроу, обязательно проследит за юридической чистотой сделки и выполнением обязательств продавца перед покупателем — хотя бы потому, что ипотечная квартира подразумевает дальнейшие выплаты банку.

Важная отличительная характеристика договора эскроу как специфического банковского продукта — гибкость. Сугубо индивидуально устанавливаются:

  • сумма соглашения;
  • размер вознаграждения агента (обычно 0,2-0,7% от суммы, встречается условно бесплатно);
  • порядок перечисления денег на счет депонентом — единовременным платежом или поэтапно;
  • одно или более оснований / условий, при котором деньги перечисляются бенефициару;
  • механизм проверки банком как агентом наступления оговоренного условия / основания.

Есть экспертное мнение, что власти назначают агентами по сделкам эскроу банковские организации, чтобы минимизировать «отмывание» денег, добытых криминальным путем.

Самый серьезный недостаток соглашения эскроу при купле-продаже жилья на вторичном рынке недвижимости по сравнению с договором аренды банковской ячейки — при последнем нет необходимости «засвечивать» денежную сумму, тогда как на эскроу-счете она 100% прозрачна. Кроме того, на текущий момент счет не годится для взаимодействия юридических лиц.

Во многом эти варианты похожи:

  • Безопасность расчетов
    В любом случае банк следит за тем, чтобы сделка прошла честно. Продавец точно получит свои деньги, если выполнит условия, а покупатель – права на имущество.

  • Сохранность денег
    Хранить деньги в банковской ячейке или на банковском счете обычно надежнее, чем дома. Вряд ли у вас в квартире есть такая же многоступенчатая система защиты и охрана, как в банке.

Но у счета эскроу есть свои плюсы и минусы.

Плюсы

  • Не нужно снимать наличные, носить чемоданы денег, проверять их подлинность и пересчитывать перед тем, как положить в ячейку.

  • Открыть счет эскроу может быть дешевле, чем арендовать ячейку или оформить аккредитив. За обслуживание счета эскроу банки чаще берут доли процента от суммы на счете. А если в этом же банке вы берете ипотеку на покупку квартиры, счет эскроу могут открыть бесплатно.

  • Деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. Причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн рублей. По другим счетам, в том числе аккредитивным, – только 1,4 млн рублей. А деньги в ячейках вообще не застрахованы государством.

Минусы

  • Предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 млн рублей. Этот максимум действует только в случае, если вы использовали счет эскроу для покупки недвижимости. Причем страховка на максимальную сумму действует ограниченный период: начиная с даты, когда документы для регистрации сделки поступили в Росреестр, и до истечения 3 рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

    Если проблемы у банка возникнут позже этого периода, а деньги все еще не забрали со счета, лимит страховой выплаты будет стандартный – 1,4 млн рублей. Также стандартное возмещение по счетам эскроу предусмотрено для сделок, которые не связаны с куплей-продажей недвижимости.

    Если у вас планируется сделка на большую сумму, нужно очень тщательно выбирать банк или же проводить ее через несколько счетов эскроу.

    Деньги в банковской ячейке, напротив, считаются только вашей собственностью. Даже в случае отзыва у банка лицензии ячейку могут вскрыть только при вас и ценности вернут целиком, сколько бы там ни лежало. Причем получить доступ к ячейке и вернуть свои деньги можно в течение нескольких дней.

  • Лишь в нескольких банках сейчас можно открыть счет эскроу, потому что этот инструмент относительно новый. Гражданский кодекс регламентировал все детали его использования только в июне 2017 года. Банков, которые готовы сдать ячейку или оформить аккредитив, намного больше.

Еще по теме  Ежегодный оплачиваемый отпуск по Трудовому кодексу (нюансы)

Проще всего воспользоваться специальным перечнем на сайте Банка России. Это список банков, которые могут открывать счета эскроу для финансирования долевого строительства.

С июля 2018 года застройщики могут использовать счета эскроу для сделок долевого строительства по своему усмотрению. Но уже с 1 июля 2019 года все такие сделки будут проходить только с помощью эскроу, других вариантов не останется.

В перечень регулятора включены только надежные банки. Например, банки с кредитным рейтингом не ниже уровня «ВВВ-» кредитного рейтингового агентства АКРА или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА». Полный список требований к банкам, которые имеют право открывать счета эскроу для расчетов по договорам долевого строительства, прописан в
постановлении Правительства.

Для проведения сделок через эскроу вам вовсе необязательно ограничиваться банками из списка регулятора. С эскроу могут работать и другие банки. Если вы не собираетесь вкладывать деньги в стройку, а хотите купить уже готовое жилье, автомобиль или другую дорогую вещь, вам подойдут любые банки, которые открывают счета эскроу частным клиентам.

Но в этом случае лучше, чтобы сумма сделки с недвижимостью не превышала 10 млн рублей, а для сделок с любым другим имуществом – 1,4 млн рублей (тогда в случае отзыва у банка лицензии Агентство по страхованию вкладов быстро вернет вам деньги). Если сумма больше, можно использовать несколько счетов эскроу в разных банках.

Главное преимущество договоров эскроу при покупке строящихся объектов – защита дольщиков.

  • Сдача в срок
    Строительная компания не может получить деньги покупателей, пока не достроит дом. И все это время она пользуется кредитом банка. Так что в интересах застройщика закончить строительство в срок, чтобы не переплачивать проценты по кредиту и быстрее получить деньги дольщиков.

  • Контроль расходов
    Уполномоченный банк, который кредитует строительную компанию, внимательно следит за тем, как эти деньги используются. Например, если застройщик берет кредит на строительство конкретного жилого комплекса, он не может потратить эти деньги ни на что другое. Раньше случалось, что строительные компании достраивали старые объекты за счет денег новых дольщиков. А новые дольщики годами ждали, когда найдутся деньги на их дома. Теперь это исключено.

  • Сохранность денег
    При самом печальном исходе – если застройщик обанкротится и не достроит дом – люди не получат квартиры, но сразу получат доступ к счету эскроу и вернут все свои деньги.

О других способах провести сделку по покупке недвижимости можно прочитать в статьях про банковские ячейки и аккредитивы.

Как пользоваться счетом эскроу?

  1. Покупатель и продавец вместе приходят в банк и подписывают трехсторонний договор. В договоре пишут, при каких условиях продавец сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора.

    Например, Николай вместе с продавцом квартиры могут прийти в банк и открыть счет эскроу на месяц. Условие получения денег – переоформление квартиры на Николая. Доказательство – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.

  2. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре.

  3. Продавец выполняет условия договора и приносит в банк нужные документы.

  4. Банк дает продавцу доступ к счету и либо выдает деньги, либо перечисляет их на другой счет по желанию продавца.

Если в оговоренный срок сделка не проходит и продавец не приносит нужные документы, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но обычно банк берет за это дополнительную комиссию.

Покупателями и продавцами могут быть как физические, так и юридические лица. Например, через счет эскроу можно купить квартиру у строительной компании.

Эскроу и аккредитив

Минусы

В чем отличие договора эскроу от очень похожего аккредитива? Во-первых, аккредитив можно отозвать со стороны покупателя или даже банка — в случае, если это отзывной аккредитив. Во-вторых, аккредитив строго регламентирован законодательством и поэтому требует обширного пакета документов — счет эскроу более «гибок» к требованиям сторон, не теряя при этом в надежности.

Еще по теме  Что такое социальные выплаты кто может получить какой размер - 2019 - 2020

Что такое эскроу счт и его особенности

В-третьих, в аккредитивном договоре ответственность делится между покупателем и продавцом, а банк не является стороной сделки. В договоре эскроу наоборот — ответственность лежит на банке, так что можно быть уверенным, что к проверке документов он подойдет тщательно. Получается неплохое сочетание — с одной стороны, меньше бумаг и бюрократии, с другой — тщательная проверка документов.

Особенности при долевом строительстве

Застройщики могут возводить многоквартирные дома и привлекать для этого деньги физических лиц. Это долевое строительство. Оно выгодно обеим сторонам. Покупатель экономит значительную сумму финансов, но ждать свою квартиру ему придётся несколько месяцев. Это заставляет нервничать!

К сожалению, не все застройщики добросовестны. Ещё случаются банкротства и разорения. Дольщики остаются без квартир и без денег (зачастую с ипотекой, которую платить еще лет 20). Принятие закона об использовании эскроу-счетов минимизирует риски для дольщиков.

Соответствующие изменения были внесены в Закон № 214-ФЗ. Теперь все строительные компании, осуществляющие сотрудничество с гражданами по ДДУ, должны использовать эти специальные счета. Исключение составляют лишь те компании, которые получили разрешение на строительство до принятия правок в закон № 214-ФЗ.

Они могут продолжать работать «по старинке», без эскроу. Но на новые объекты, разрешение на которые получено после июля 2018 года, необходимо применять новшества. Это повлекло за собой повышение цен на первичную недвижимость.

Данный закон непосредственно регулирует сотрудничество дольщиков и застройщиков. В Закон № 214-ФЗ были внесены правки, касающиеся применения эскроу-счетов при долевом строительстве. Теперь:

  • каждый застройщик должен будет использовать специальные счета. Исключением выступают те строительные компании, которые получили разрешение до внесения правок. У них проверят величину уставного капитала, но использовать деньги физлиц они могут;
  • у застройщика должен быть опыт не менее 3 лет в строительстве, он должен построить не менее 10 тысяч кв. м жилья;
  • административные расходы не могут превышать 1/10 от всей суммы денежных средств, которую «вольют» в строительство;
  • не более трети – авансовые затраты;
  • ввод новостройки в эксплуатацию в строго установленные сроки.

Договора эскроу станут гораздо более распространенными в нашей стране только после вступления в силу поправок к федзакону № 214-ФЗ, которые обязывают каждого застройщика именно на эскроу-счетах размещать деньги другой стороны ДДУ — дольщиков. С 1 июля 2018 года такой принцип хранения денег покупателей квартир в строящихся многоэтажках действует в пилотном варианте.

Что такое эскроу счт и его особенности

Деньги дольщиков, находящиеся на счетах эскроу, будут перечислены застройщику только после сдачи многоэтажки в эксплуатацию и передачи квартир новоселам. Вместо денег, заплаченных будущими жильцами на стадиях строительства от котлована до возведения голых стен, строительная компания сможет использовать на постройку жилого комплекса кредитные средства того же банка, в котором открыла дольщикам эскроу-счета.

Преимущество для желающих купить строящееся жилье, впрочем, тоже есть — они не станут обманутыми дольщиками, т. е. потерявшими деньги и не получившими жилья. Риск лишиться части средств остается только при обоих обстоятельствах:

  1. крупный банк, кредитующий застройщика и открывший эскроу-счета, лишают лицензии;
  2. сумма, замороженная на счете покупателя первичной недвижимости, превышает 10 миллионов рублей. Именно на 10 млн страхует средства на эскроу-счетах АСВ.

Однако дольщика подстерегает другой риск — если он не сможет расплатиться по какому-либо своему кредиту и суд примет решение взыскать долг, деньги будут списаны со счета на основании исполнительного листа. После чего о собственной новой квартире, конечно, придется забыть.

Еще один минус зачисления денег на эскроу при долевом строительстве — застройщик освобождается от всех прочих обязательств перед плательщиками за строящуюся недвижимость. Так что при задержке с завершением строительных работ (на любой срок вплоть до неопределенного) получить обратно деньги удастся, но взыскать с застройщика неустойку — едва ли.

Поделиться в соцсетях

Подписаться на статьи

Рекомендуемые статьи

  • Заработок на ипотеке?Заработок на ипотеке?
  • Ипотечный вкладИпотечный вклад
  • Ипотечный сертификат участияИпотечный сертификат участия
  • Как купить недвижимость за 50 долларов?Как купить недвижимость за 50 долларов?
  • Договор долевого участия: важные нюансыДоговор долевого участия: важные нюансы
  • Как вернуть 13% от покупки квартиры?Как вернуть 13% от покупки квартиры?

В 2019 году вступят в силу изменения в закон 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве, согласно которым с 1 июля 2019 года все сделки такого характера будут проводиться именно через эскроу счета.

С одной стороны, это обезопасит интересы дольщиков, но с другой стороны, застройщики лишатся средств дольщиков для осуществления строительства и вынуждены будут привлекать для этих целей заемные средства. Привлекаются они не бесплатно, и это обязательно приведет к удорожанию жилья в новостройках.

Но главное, что эскроу счета уже совсем скоро будут использоваться очень активно, и количество банков, которые будут с ними работать, тоже, вероятно, возрастет.

Еще по теме  Признали годным на призывной комиссии что делать как обжаловать

С 1 июля 2019 года в силу вступили новые правила долевого строительства. Теперь приобрести квартиру в новостройке можно только через эскроу счет. Таким образом, застройщик получит деньги только после ввода дома в эксплуатацию и передачи готового жилья покупателю.

В случае заключения договора купли-продажи деньги на счету страхуются. Срок страховки завершается по истечении трех дней после перехода прав собственности покупателю.

Что такое эскроу счт и его особенности

По договору долевого участия деньги дольщиков страхуются на весь период строительства. Даже если у банка отзовут лицензию, средства на эскроу счетах не пропадут – они будут переведены на счета в другом банке.

Данная схема надежно защищает дольщиков от мошенников и случаев «недостроя».

Какой банк лучше выбрать для сделки через счет эскроу?

К достоинствам эскроу-счетов относят:

  • Покупатель защищен от мошенничества со стороны продавца, который, в свою очередь, гарантированно получит деньги после выполнения своих обязательств.
  • При расторжении сделки одной из сторон — эскроу счет закрывается автоматически, а средства переводятся обратно покупателю.
  • Документы, которые служат подтверждением выполнения обязательств бенефициаром, стороны могут выбрать самостоятельно.
  • Дольщики, заключившие ДДУ, открывают эскроу счет бесплатно, а суммы до 10 млн. рублей страхуются Агентством по страхованию вкладов.
  • Эскроу счет не подлежит аресту, даже в случае наличия у покупателя долгов.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Недостатки:

  • Не все банки в стране работают с такими счетами.
  • Средства на эскроу счете замораживаются, и депонент не может их вернуть, не расторгнув сделку.
  • Пока деньги лежат на счете, они не приносят прибыли, в то время как будучи размещенными на депозите, они могли бы приносить небольшую прибыль.
  • Покупатель обязан оплатить услуги агента. Размер вознаграждения обычно составляет от 0,7 до 1 % от суммы.
  • Судя по отзывам, в некоторых банках, зачастую, не соблюдаются сроки по раскрытию эскроу счетов после предоставления всех необходимых документов.
  • Негативно отзываются об эскроу счетах также по той причине, что деньги покупателей замораживаются, но используются банком по своему усмотрению для извлечения дополнительной прибыли для себя же. При этом банк, выдавая кредит застройщику, так же получает процентный доход и с него.

Благодарю за внимание и надеюсь, что статья оказалась полезной для Вас.

Как и в любом деле, в открытии и использовании счета эскроу есть свои преимущества и недостатки, давайте их рассмотрим.

Эскроу счета, преимущества:

  1. Это простой, удобный и недорогой способ обезопасить продавца и покупателя при осуществлении сделки купли-продажи любого актива.
  2. Открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем открытие аккредитива и банковской ячейки (альтернативные варианты). Обычно комиссия за эскроу счет составляет доли процента от суммы внесенных туда средств, тогда как по аккредитиву — несколько процентов. Иногда банки вообще открывают эскроу счет бесплатно заемщикам по ипотечным кредитам.
  3. Средства на эскроу счетах попадают под действие программы государственного страхования вкладов. Причем для сделок с недвижимостью максимальный размер страхового возмещения по таким счетам в России сейчас составляет 10 млн. рублей (по обычным депозитам — 1,4 млн. рублей).
  4. На счет эскроу и с этого счета можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее, проще и безопаснее, чем носить большие суммы наличных при использовании для этих целей банковской ячейки.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Эскроу счета, недостатки:

  1. Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка (а сейчас их отзывают по несколько в месяц). Причем, ограничение действует не только по сумме, но и по срокам — там есть свои нюансы. С учетом того, что эскроу счет может действовать, например, 1-2 года (при договоре с застройщиком), риски довольно существенные.
  2. При необходимости провести дорогостоящую сделку, в целях безопасности, лучше использовать несколько эскроу счетов в разных банках, что не так удобно.
  3. При использовании банковской ячейки, даже если у банка отзовут лицензию, клиент получит все средства, находящиеся в ячейке — в этом плане она безопаснее.
  4. Эскроу счета — относительно новый продукт для России и других стран СНГ, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках, предложение пока сильно ограничено.
  1. Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик, а не покупатель. Но это может быть банк только из перечня на сайте регулятора

  2. Права на деньги всех дольщиков застройщик получает, когда сдает дом и выдает первые ключи покупателям. Даже если есть претензии, например по качеству отделки конкретно вашей квартиры, и вы пока не хотите ее принимать, деньги все равно уходят застройщику.

Оцените статью
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Adblock detector