Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире образец

Статьи

Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире: особенности сделки

Выделяют два типа договоров купли-продажи: основной и предварительный. Главное правило в том, что предварительный договор в любом случае влечет за собой подписание основного. Но если основной подписан, то предварительный уже не нужен.

Предварительный договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире заключается заранее, как вариант закрепления предварительных договоренностей. В нем может быть сказано, например, что продавец обязуется к моменту заключения основного договора обеспечить выписку из продаваемого жилья всех прописанных в нем лиц.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Кроме того, такой документ нужен в тех случаях, когда продавец требует заплатить некую сумму для того, чтобы квартира не ушла другому покупателю (или по любой другой причине). При помощи такого договора закрепляется факт передачи денег, что обеспечивает некую защиту интересов покупателя.

Также предварительный договор может понадобится в том случае, если у продаваемой квартиры есть несовершеннолетний собственник. На то, чтобы продать такое жилье придется просить разрешение от органов опеки и из-за этого сама процедура купли-продажи может несколько затянуться.

Учитывая огромное количество мошенников, реальные продавцы нередко требуют 10-50 тысяч рублей в качестве «аванса» для того, чтобы понять, действительно ли покупатель серьезно настроен или же это очередная попытка обмана.

Основной договор заключается уже по факту, когда стороны договорились обо всем и всех устраивают все параметры сделки. Такой документ подтверждает тот факт, что одна сторона получает комнату в коммунальной квартире и платит за это, а вторая сторона получает деньги и передает право собственности.

Пример: Предположим, что есть комната в коммунальной квартире, в которой прописано 3 человека, один из которых является несовершеннолетним. Все трое являются собственниками этой комнаты. Так как покупатель не хочет рисковать, а продавец хочет убедиться, что покупатель «настоящий», то заключается предварительный договор купли-продажи, согласно которому покупатель передает продавцу 50 тысяч рублей в качестве первого взноса за комнату, а продавец обязуется выписать всех прописанных в квартире лиц и получить разрешение от органов опеки. Это значительно облегчит дальнейшее оформление и подписание основного договора купли-продажи.

Стороны предстоящей сделки вправе оговорить все моменты и зафиксировать их в письменном виде. Для этого и существует такой документ, как предварительный договор купли-продажи. Продажа комнаты требует времени на то, чтобы известить соседей, ведь они имеют первоочередное право ее выкупа. Помимо этого у покупателя тоже могут возникнуть временные трудности с приобретением недвижимости.

Чтобы закрепить устные договоренности и практически заручиться уверенностью в том, что сделка будет совершена, стороны подписывают соглашение. Основными пунктами его являются:

  1. Предмет договора. В этом случае предметом выступает не сама комната, а договоренность ее продать и купить, т.е. подписать окончательный договор (ст. 554 ГК). Одновременно в тексте перечисляются характеристики жилого помещения, дающие возможность, точно его идентифицировать.
  2. Правоустанавливающие документы. Следует указать сведения о документе – основании для возникновения права собственности на комнату у продавца. Это может быть договор сделки, свидетельство о вступлении в наследство и т.д. Здесь же приводятся реквизиты свидетельства, подтверждающего регистрацию права на имущество (или выписки из ЕГРН).

    Следует уточнить так же, что комната не имеет обременений, ограничений по распоряжению, а также не находится под арестом.

  3. Цена соглашения (договорная цена комнаты). Обязательным условием является указание цены комнаты, за которую стороны договорились ее купить и продать, в рублях (ст. 555 ГК).

    При этом недопустимо наличие в предварительном соглашении условия, требующего полной оплаты указанной стоимости до момента оформления самой сделки купли-продажи основным договором.

  4. Стороны. Реквизиты сторон соглашения прописываются полностью в соответствии с личными документами (удостоверениями личности, доверенностью).
  5. Права и обязанности участников договора. Документ должен содержать все моменты, о которых договорились стороны сделки. При этом необходимо указать не только права и обязанности, но и сроки их выполнения. Это касается, в первую очередь, порядка передачи комнаты покупателю, чтобы избежать со стороны продавца затягивания сроков.
  6. Условия о задатке. Договоренности, достигнутые в устной форме, стороны вправе скрепить материально при помощи задатка. Если покупатель вносит задаток, то этот пункт обязательно вносится в соглашение, при этом оговаривается условие его возврата при срыве сделки. Возврат регулируется п. 2 ст. 381 ГК РФ. Сумма задатка обязательно учитывается в счет оплаты стоимости комнаты.

    Можно учесть в договоре один нюанс, когда собственники других комнат в квартире могут воспользоваться своим правом выкупа продаваемой комнаты. И чтобы задаток вернулся в полном объеме Покупателю, а Продавец не выплачивал двойную сумму, прописать, что задаток по предварительному договору будет признан авансом и полностью возвращен.

  7. Срок подписания основного договора. Стороны вправе, но не обязаны уточнить дату или период заключения договора сделки. Если они конкретно не указаны, то в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ срок принимается в календарный год от даты составления предварительного договора.

    Документ теряет свою силу, если никто из сторон в указанный срок не вышли с предложением о подписании основного договора.

  8. Иные пункты. Стороны вправе уточнить в договоре условия разрешения финансовых вопросов относительно предстоящей сделки. Так, можно закрепить, кто будет оплачивать расходы на услуги нотариуса, на аренду ячейки у банка, на оплату государственной пошлины за регистрационные действия.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире образец

Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.

При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.

Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.

Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.

Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?

Когда нужен нотариус, а когда нет:

  • собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
  • если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
  • когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.

Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире образец

Любому возникающему правоотношению, присущи обязательные требования. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не исключение. От их соблюдения будет зависеть результат сделки.

Существенные условия договора купли-продажи комнаты:

  1. Указана цена и условия передачи денег.
  2. Максимально четко должен будет описан (идентифицирован) предмет сделки: площадь, номер квартиры и количество комнат в ней, где расположена.
  3. Есть ли лица с правом постоянного пожизненного проживания.
  4. Отсутствие обременений и ограничений на сделку.
  5. Срок освобождения и передачи комнаты.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты. Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо. Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет.

Когда участвует ребенок, в правоотношении, то обязательно подключаются органы опеки и попечительства, которые должны дать свое согласие на ее совершение.

Договор купли продажи комнаты

В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.

В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.

Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:

  • выбирается ближайшая нотариальная контора;
  • предоставляются необходимые документы;
  • заполняется бланк договора;
  • подписывается сторонами;
  • уплачивается нотариальный сбор.

Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.

В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:

  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • уведомления, направленные ранее соседям;
  • правоустанавливающие документы;
  • квиток об оплате государственной пошлины.

В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.

• Дату, место подписания, а также реквизиты сторон или их доверенных лиц;

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире образец

• Предмет договора. Здесь укажите: адрес, этаж, расположение, площадь комнаты. При этом – нужно указать долю, подлежащую продаже и находящуюся в общей долевой собственности. Здесь нужно учесть, что в коммуналках у каждого жильца есть право собственности на конкретную комнату. Ей он может распоряжаться по своему усмотрению.

Договор купли продажи коммунальной квартиры: образец заполнения

Предварительный и основной договоры составляются практически идентично друг другу. Разница может быть только в различных отлагательных и обычных условиях, до которых договорятся стороны. Четко фиксированной формы таких условий не существует, но следует помнить, что каждый момент рекомендуется описывать максимально детально и четко, чтобы не допускать двоякого толкования. Примерный перечень пунктов, который обязан быть в договоре выглядит так:

  • Данные стороны. Указывается ФИО, серия и номер паспорта, адрес регистрации и проживания, номер СНИЛС и ИНН, а также любая другая информация, которая поможет четко идентифицировать человека.
  • Информация о комнате. Адрес, этажность, площадь (жилая и общая), количество комнат, наличие газа, водоснабжения и электричества, а также любые другие факторы и параметры, которые помогают идентифицировать конкретное жилье.
  • Стоимость комнаты. Прописывается цифрами и прописью, во избежание недоразумений. В предварительном договоре этого пункта может не быть или стоимость в предварительном и окончательном договоре может отличаться, если это предусмотрено условиями. Не рекомендуется указывать расплывчатые формулировки, типа «по цене не ниже рыночной». Также рекомендуется указывать реальную стоимость комнаты, за которую она будет приобретаться. Любое завышение или занижение может стать причиной повышенного риска и дальнейшего оспаривания сделки в суде.
  • Условия соглашения. В стандартном варианте этот пункт просто указывает на факт перехода права собственности. Но здесь же может быть прописано практически все что угодно, начиная от условий рассрочки платежей и заканчивая требованием выписаться из комнаты к определенной дате.
  • Права и обязанности сторон. Тут прописывается все, что имеет или не имеет права делать любая из сторон, а также то, что она обязана сделать.
  • Форс-мажорные обстоятельства. В этом пункте расписываются варианты, при которых сделка может быть расторгнута в одностороннем порядке или же, при которых стороны могут не выполнять своих обязательств. Например, при уничтожении квартиры из-за природной катастрофы логично, что покупатель уже ничего не будет покупать.
  • Дата и подпись. Стороны ставят свои подписи и дату подписания договора. Очень рекомендуется проставлять реальную дату, когда документ был подписан. Не стоит пытаться заключить договор «задним числом» или подписать его заранее, до фактической даты заключения.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Разумеется, нужно указать права и обязанности сторон, например, что покупатель обязуется внести оплату в четко обозначенный срок, а продавец – освободить помещение своевременно.

Договор купли продажи коммунальной квартиры, образец которого есть на нашем сайте, обязательно скрепляется подписями сторон. При покупки коммунальной квартиры за материнский капитал есть определенные ограничения.

Преимущественное право на покупку комнаты в коммунальной квартире

При покупке комнаты в коммунальной квартире нужно учитывать еще и преимущественное право на выкуп жилья. Им обладают другие совладельцы квартиры и продавец должен уведомлять их о факте продажи заранее, в письменном виде.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире образец

Только в том случае, если никто из совладельцев не выразит желания в адекватный срок на тех же условиях приобрести комнату ее можно продавать третьему лицу. Такие документы обязательно нужно затребовать от продавца. В противном случае сделка может быть оспорена в суде из-за чего покупатель лишиться как денег, потраченных на комнату, так и самого права собственности на нее.

Что дальше делать с договором?

Договор купли-продажи не обязательно нужно заверять у нотариуса, однако это рекомендуется сделать на всякий случай, чтобы минимизировать риски. А вот зарегистрировать его в реестре договор нужно обязательно сразу после подписания. Как только будет внесена соответствующая запись, сделка считается выполненной (если нет каких-то отлагательных условий).

Любая сделка по купле-продаже недвижимости сама по себе достаточно рискованна. Особенно это касается жилья в коммунальных квартирах, где может применяться преимущественное право на выкуп недвижимости. На бесплатной консультации опытные юристы укажут на все базовые спорные моменты. Они же могут сопровождать всю сделку, внимательно отслеживая любые изменения и появляющиеся проблемы. Это помогает исключить возможность мошенничества и дает гарантию на то, что сделка будет заключена строго по правилам, без возможности оспаривания.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Этапы действий

Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.

Они следующие:

  1. Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
  2. В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
  3. Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
  4. Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
  5. Заняться поиском покупателя.
  6. Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.

Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.

ДКП комнаты в квартире

Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.

А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.

Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:

  • метража жилой площади;
  • состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
  • район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.

Исходя из цены объекта, будет принято решение – весь процесс реализовывать самостоятельно (сэкономив деньги) или с подключением посредников.

Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.

Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение.

Главное в этом вопросе не завысить рыночную стоимость и не ждать потом продажи длительный период времени. Цена должна быть адекватной и разумной.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.

Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.

Это можно сделать:

  • заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
  • непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
  • обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.

Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:

  • кто его составил;
  • кому оно предназначается;
  • параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
  • указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
  • предложение купить комнату.

Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.

Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально.

Если соседи по квартире положительно отнеслись к предложению, то все вопросы по договору купли-продажи комнаты решаются самостоятельно с продавцом.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.

Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.

Форма

Перечень документов для оформления сделки:

  1. Паспорта сторон.
  2. Согласие соседей на продажу.
  3. Правоустанавливающие документы.
  4. Оригиналы извещений.
  5. Договор купли-продажи комнаты.
  6. Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.

Все они прилагаются к договору и служат его основой. Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.

Если нужно продать отдельную комнату: варианты развития событий

Рассматриваемая ситуация несколько отличается от реализации среди покупателей полноценной квартиры. Связано это с ее особенным правовым статусом и эксплуатационными характеристиками – ванна, туалет, кухня, иные помещения общего пользования, которыми могут пользоваться жильцы.

Исходя из этого, все может развиваться по нескольким вариантам, а именно:

  • она будет куплена соседями;
  • соседи не дают разрешение на ее продажу или уклоняются от этого.

Каждый из этих случаев требует своего комплексного подхода. И даже если проживающие в коммуналке собственники не желают давать свое согласие на заключение сделки из этого положения можно найти выход. Главное ко всему подойти грамотно.

Как было указано выше, все проживающие по соседству граждане имеют равные и преимущественные права на приобретение комнаты (ст. 250 ГК РФ). Если приобрести дополнительные метры в коммуналке изъявили несколько человек, то продавец выбирает того, кто предложит лучшую цену.

Можно составить предварительный договор покупки жилья с соседом, либо в самом уведомлении которое ему будет отослано отразить параметры будущей сделки:

  • дату заключения купли-продажи;
  • цену;
  • размер задатка;
  • вариант оплаты в рассрочку.

Когда прошло 30 дней, и получен утвердительный ответ, договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире соседу оформляется в установленном законом порядке.

Отказ соседа

Весьма часто встречающаяся ситуация в адвокатской практике. Некоторые соседи целенаправленно не дают своего согласия в надежде приобрести дополнительные метры за более низкую цену.

Другие могут это сделать из-за неприязненного отношения к продавцу или из зависти. Обычный способ это уклонение проживающих совместно людей от получения извещения.

Поэтому действовать необходимо следующим образом:

  1. Направить уведомление о продаже через почту. Календарный срок в тридцать дней начнется с момента его получения, когда он закончится – можно смело заниматься продажей.
  2. Подарить помещение третьему лицу (ни в коем случае не обозначая нигде факт передачи денег).
  3. Оформить договор дарения доли в комнате. При таком раскладе новый дольщик будет иметь преимущественное право купить остальные части по сравнению с соседями.

Однако здесь существует определенный риск. Остальные жильцы коммуналки, могут раскрыть замысел и в отместку подать исковое заявление о признании договора притворным. Здесь уже возникнут проблемы – ведь суд не всегда может стать на сторону продавца.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

На практике такие варианты (особенно первый) реализуются без особых проблем (опять же в зависимости от конкретной ситуации).

Поиск покупателя

Сегодня это главный вопрос, который волнует людей. В эру информационных технологий это стало значительно легче, нежели еще 20 лет назад.

Сделать все можно сегодня двумя путями:

  1. Заключить соглашение с риелторской компанией. Однако фирма за свои услуги потребуют немалые деньги, что не всегда оправдано, но посредством профессионалов можно быстрее найти покупателя.
  2. Разместить объявление, на тех ресурсах, которые пользуются популярностью у покупателей (АВИТО, ДОМОФОН) или в рекламных газетах.

Здесь надо придерживаться двух правил: грамотно написать текст и поставить приемлемую цену.

В объявлении обязательно нужно указать наличие ремонта или развитой инфраструктуры, возможен ли то, в каких пределах. Положительно скажется фраза, что проживающие соседи добропорядочные люди. В коммуналке это играет не последнюю роль.

Пять полезных рекомендаций собственнику при продаже комнаты

Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).

Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Для этого лучше придерживаться следующих советов:

  1. Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.
  2. Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
  3. При заключении договора учитывать все обязательные условия.
  4. Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
  5. При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.

Даже если нет необходимости обращаться к нотариусу, рекомендуем заверить сделку нотариально. Это более надежно, так как нотариус учтет все возможные нюансы и может выступить в суде, если вдруг кто-либо из сторон попытается оспорить ее.

Еще по теме  Сколько стоит восстановить свидетельство о браке
Оцените статью
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Adblock detector