Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

ГК РФ Статья 567. Договор мены

Статьи
Содержание
  1. I.основные положения о заключении, исполнении и расторжении договоровмены
  2. Что такое договор мены?
  3. Бесплатная консультация
  4. В каких случаях договор мены квартиры может быть признан недействительным?
  5. Все особенности и нюансы договора обмена квартирами с доплатой
  6. Для чего необходим подобный документ?
  7. Договор мены доли квартиры
  8. Договор мены: налогообложение
  9. Дополнительные пункты
  10. Дополнительные пункты
  11. Законодательные нормы
  12. Как оформить обмен?
  13. Квартира на автомобиль
  14. Между организациями
  15. Налоги
  16. Недвижимость на движимый объект
  17. Нотариальное заверение
  18. Отличия в документах
  19. Передача прав
  20. Права и обязанности сторон
  21. Предварительный договор мены с доплатой
  22. Преимущества и недостатки
  23. Пункты в договоре
  24. Расторжение сделки
  25. Регистрация договора
  26. Стоимость и сроки
  27. Стороны
  28. Стороны договора мены
  29. Судебная практика по договору мены
  30. Существенные условия
  31. Существенные условия договора мены квартиры
  32. Форма договора мены
  33. Формирование цены
  34. Нюансы заключения соглашения между физическими лицами, а также юридическими
  35. Порядок заключения договора мены
  36. Заключение договора мены квартиры

I.основные положения о заключении, исполнении и расторжении договоровмены

Всоответствии со статьей567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторонобязуется передать в собственность другой стороны один товар вобмен на другой.

Учитывая, что к договорумены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30ГК РФ), если это не противоречит правилам главы 31ГК РФ и существу мены (пункт 2статьи 567 ГК РФ), существенными условиями договора меныявляются условия о наименовании товара (пункт 3статьи 455 ГК РФ), а также о количестве товара, передаваемогокаждой стороной (пункт 3статьи 455, статья465 ГК РФ).

https://www.youtube.com/watch?v=uSPtQZyz4sY

Всоответствии со статьей568 ГК РФ товары, подлежащие обмену, предполагаютсяравноценными (презумпция равноценности), если из договора мены невытекает иное.

При этом следуетучитывать, что содержащиеся в договоре мены или иных документах,являющихся его неотъемлемой частью, данные о неодинаковых ценахсами по себе не свидетельствуют о неравноценности обмениваемыхтоваров.

Одного этого факта недостаточно для утверждения того, чтостороны заключили договор в отношении неравноценных товаров.Правильная оценка сложившимся между сторонами отношениям может бытьдана только после выяснения воли сторон по затронутому вопросу;неравноценность обмениваемых товаров должна вытекать изсогласованного волеизъявления сторон (пункт 7Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.

2002 N 69 “Обзорпрактики разрешения споров, связанных с договором мены”).

Согласно статье570 ГК РФ право собственности на обмениваемые товары переходитк сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей,одновременно после исполнения обязательств передать соответствующиетовары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом илидоговором.

Между тем статья223 ГК РФ устанавливает, что право собственности уприобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации,возникает с момента такой регистрации, а учитывая, что указаннаястатья по отношению к статье570 ГК РФ является специальной, то для каждой стороны подоговору мены моментом перехода права собственности при обмененедвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученнуюнедвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрациядругой стороной (пункт 11Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 “Обзорпрактики разрешения споров, связанных с договором мены”).

При отграничениидоговоров мены от других видов договоров необходимо учитывать,что:

-если заключенная сторонами сделка предусматривает обмен товаров науслуги, то отношения между сторонами не подпадают под нормы,регулирующие договор мены, поскольку двусторонние сделки,предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимостиуслуги, к договору мены не относятся (пункт 1Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 “Обзорпрактики разрешения споров, связанных с договором мены”);

-уступка права требования не может быть предметом договора мены,поскольку в этом случае невозможен переход права собственности, кактого требует данный договор, и не может быть соблюдено его условиео передаче одного товара в обмен на другой. Кроме того, сторона,передавшая право требования, отвечает только за действительностьэтого требования, а не за его исполнение должником.

-с момента внесения в договор мены условия о замене исполнениявстречного обязательства уплатой стоимости переданного товараотношения между сторонами должны регулироваться нормами о договорекупли-продажи, поскольку договор мены не допускает оплатыполученной от другой стороны продукции (пункт 4Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 “Обзорпрактики разрешения споров, связанных с договором мены”).

Ниже приводится обзорвыводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорнымвопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров мены, аименно:

-признание договора незаключенным или недействительным;

-не оплачена разница, если товары признаны неравноценными;

-неисполнение обязанностей по договору мены;

-споры о расторжении договора мены;

-иные вопросы.

Что такое договор мены?

Мена регулируется главой 31 ГК РФ. Согласно гражданскому законодательству, по договору мены добровольно передаются имущественные права на вещь в обмен на получение имущественных прав на другую вещь.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ, участники обмена признаются продавцом и покупателем, а к договорам такого типа применяется регламент сделок купли-продажи. По умолчанию предполагается, что предметами обмена будет равноценное имущество. Если это не так, то за предмет большей стоимостью осуществляется доплата.

По договору мены может быть передано следующее имущество:

  • транспортные средства;
  • постройки, здания, сооружения;
  • квартиры, комнаты, жилые дома;
  • земельный участок;
  • другие виды движимого и недвижимого имущества.

Стороны договора мены фактически передают друг другу права собственности на объекты.

В некоторых случаях допускается заключение устного договора мены. Это возможно, если стоимость имущества менее 10 МРОТ.

Несмотря на то, что ст. 567 ГК РФ четко дает понять, что обмен и купля-продажа практически одинаковые сделки. Однако разница все же есть. Главное отличие в том, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства, что при обмене происходит только, если вещи признаются не равноценными.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

В каких случаях договор мены квартиры может быть признан недействительным?

Оснований и поводов для признания подобного документа недействительным может быть несколько:

  • неподтвержденность соглашения органами попечительства, опеки;
  • недееспособность одного из участников сделки;
  • если владелец одного из обмениваемого недвижимого имущества – не достиг совершеннолетия и договор заключен был в разрез его интересов;
  • если сделка была притворной, мнимой;
  • нарушение существенных условий договора.

Все особенности и нюансы договора обмена квартирами с доплатой

  • Если с инициатива расторжения сделки возникла у одной из сторон соглашения. Тогда нужно составить письменное требование ко второй стороне договора, в котором следует написать, почему нужно расторжения договора. В течение 30 дней вторая сторона должна решить, согласна она или нет.

Если согласие будет достигнуто, то договор расторгается, как в предыдущем случае.

  • Если стороны не пришли к согласию по расторжению сделки следует обратиться в суд, прописав в иске основания расторжения. К ним могут относиться:
    1. Нарушение договора другой стороной.
    2. Существенное изменение обстоятельств.
    Еще по теме  Можно ли записывать на диктофон в школе

    То есть, если бы истец, знал о возможности наступления таких обстоятельств, вообще не согласился бы заключать договор либо согласился, но на других условиях (например, если квартира пострадала от пожара до подписания договора, а контрагент, зная об этом, не сообщил второй стороне).

    • Одна из сторон подписала документ под давлением.
    • Один контрагент в чем-то обманул другого (к примеру, в договоре написано, что на жилье никто прав не имеет, а на самом деле квартира находится в залоге у банка по ипотеке).
    • В договоре есть существенные опечатки, которые влияют на его выполнение (допустим, неверно указан адрес или номер квартиры).
    • Подать иск можно в течение года либо трех в зависимости от того, по какой причине происходит расторжение сделки.

    Для чего необходим подобный документ?

    Иногда возникают обстоятельства, при которых необходимо не реализовать недвижимое имущество, а поменять его на другое жилье – равноценное, менее рентабельное с доплатой или более выгодное, но с доплатой с вашей стороны. Соответственно, что составление соглашения между владельцами квартир должно отвечать нормам, требованиям законодательства РФ.

    Договор мены доли квартиры

    Зачастую квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, которые имеют право лишь на долю в общей собственности, что также является имущественным правом, а значит указанной долей можно распоряжаться, например, путем совершения обмена. Однако в связи с этим возникают некоторые нюансы, которые следует учитывать.

    При обмене доли в квартире необходимо получить разрешение иных собственников, так как законодательство предоставляет преимущественное право покупки (обмена) в случае реализации доли одним из собственников. В остальном порядок мены доли квартиры не отличается от порядка обмены жилища в целом.

    Договор мены: налогообложение

    В соответствии со статьей 658 ГК РФ, если производится обмен равноценными товарами, договор мены налогообложению не подлежит. Если же стороны договорились обменяться неравноценными товарами и одна из сторон выплачивает денежную компенсацию, эта сумма считается доходом и с нее должен быть уплачен налог. Он составляет 5% от разницы стоимости товара.

    Чтобы не платить налоги на законных основаниях, сумму компенсации необходимо включить в вычет (статья 220 Налогового кодекса РФ). Кроме того, при оформлении документов сторонам нужно уплатить госпошлину. Ее величина напрямую зависит от вида и предмета договора.

    Дополнительные пункты

    Помимо вышеприведенных основных договорных условий, в договоре мены могут быть прописаны и различные дополнительные пункты:

    • ответственность сторон за нарушение договорных обязательств;
    • порядок и способы разрешения спорных ситуаций;
    • форс-мажорные обстоятельства;
    • основания и порядок расторжения соглашения.

    Дополнительные пункты

    Законодательно установленного образца договора мены не существует, но помимо существенных условий стороны включают в текст соглашения и дополнительные пункты. К ним относятся:

    • наименования сторон;
    • паспортные данные или реквизиты сторон;
    • дата и населенный пункт заключения сделки;
    • форс-мажорные обстоятельства и порядок действий при их наступлении;
    • подписи сторон.

    В некоторых случаях целесообразно указать срок. В теории собственники обмениваются правами на имущество единовременно. Однако с практической точки зрения это почти не осуществимо. Когда одна из сторон получает документы на квартиру раньше, чем другая, договор должен иметь срок действия. По его истечению получить выписку из ЕГРН будет невозможно.

    Законодательные нормы

    Законодательно нормы договора мены регулируются нижеприведенными нормативно-правовыми актами:

    Как оформить обмен?

    Алгоритм обмена выглядит так:

    1. Поиск второго участника обмена.
    2. Составление договора мены.
    3. Подготовка пакета документов для регистрации.
    4. Оплата государственной пошлины.
    5. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности.

    Нередко такие сделки заключаются между родственниками. Но если необходимо обменять жилье, а подходящего для совершения сделки нет, помочь могут специализированные агентства недвижимости.

    При составлении договора мены необходимо четко прописывать условия сделки. Если объекты равноценные, то важным будет указание срока вступления в новые права. Когда обмен неравноценный, то в тексте документа указывается стоимость компенсационной выплаты.

    Квартира на автомобиль

    Для того чтобы обменять квартиру на автомобиль, владелец транспортного средства должен подготовить следующий пакет документов:

    • документы, подтверждающие право собственности на ТС;
    • полис ОСАГО;
    • паспорт ТС;
    • свидетельство о регистрации ТС.

    Кроме того, к вышеприведенному пакету документов нужно приложить справку, подтверждающую отсутствие у владельца ТС неоплаченных штрафов. Такой документ выдается в отделении ГИБДД.

    Между организациями

    В случае оформления договора мены между юрлицами стороны готовят одну из таких дополнительных справок:

    • нотариальная ксерокопия свидетельства о госрегистрации юрлица в налоговой — если организация (компания) создана после 1 июля 2002 года;
    • копия свидетельства о внесении в реестр организаций, открытых до 1 июля 2002 года, заверенная нотариусом.

    В случае совершения обмена недвижимости между ООО необходимо оформление отдельного Решения уполномоченного органа юрлица о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность. Таковым является протокол заседания Совета директоров (Общего собрания участников) или Решение единоличного участника (акционера).

    Налоги

    Если обмениваемые объекты недвижимости имеют разную стоимость, то один из собственников, получивший доплату, обязан уплатить НДФЛ с полученной прибыли. Такому лицу необходимо обратиться в ИФНС и предъявить налоговому инспектору декларацию 3-НДФЛ. Размер НДФЛ составляет 13% от суммы дохода.

    НДФЛ уплачивается, если недвижимость была менее 5 лет в собственности.

    Недвижимость на движимый объект

    В случае обмена недвижимого имущества на движимое (например, квартиры на автомобиль) в договоре мены обязательно необходимо указать основные характеристики жилья и транспортного средства. Здесь нужно указать марку, цвет, различные технические характеристики, имеющиеся недостатки автомобиля.

    Кроме того, в договоре мены указывается и сумма доплаты, возникающая из-за разницы в стоимости жилья и авто. В противном случае собственник недвижимого имущества может лишится возможности получить такие деньги.

    Нотариальное заверение

    Законом не предусмотрена необходимость заверять сделку нотариально. Вопрос обращения в нотариальную контору стороны решают самостоятельно.

    Участники обмена могут составить типовой договор и обратиться непосредственно в Росреестр или МФЦ для осуществления регистрации прав. По большому счету сотрудники учреждений выполняют те же функции, что и нотариус – проверяют документы на подлинность и удостоверяют их.

    Тем не менее, в обращении к нотариусу есть смысл. Несомненный плюс заверения – удостоверение юридической чистоты и корректности договора. Еще одно преимущество в том, что в нотариальной конторе будет храниться экземпляр документа. Если одна из сторон потеряет договор, его всегда можно восстановить.

    Обращение к нотариусу подразумевает возникновение дополнительных расходов. Стоимость услуг рассчитывается исходя из стоимости жилья, и может составлять 0,15-0,3 %. Плюс к этому потребуется оплатить техническую работу нотариуса.

    Отличия в документах

    При заключении договора мены между юрлицами в соответствующую инстанцию необходимо предоставить следующие документы:

    • выписка ЕГРЮЛ;
    • нотариальная ксерокопия учредительного документа;
    • иные дополнительные документы (при необходимости).

    В случае же совершения обмена недвижимости между физлицами при обращении в Росреестр (МФЦ) физическому лицу необходимо предъявить личный паспорт.

    Еще по теме  Правовые аспекты выселения из служебного жилья

    Передача прав

    Законная процедура изменения права собственности сторон договора мены на товары, которые подлежат обмену, происходит одновременно. Ведь участники выполняют функции по передаче предметов. Срок действия договора всегда определяется его участниками. В случаях, когда обмен товарами не производился в одно время, а дата передачи отличается, выполнение требований в другой период времени считается встречной обязанностью.

    Права и обязанности сторон

    Главной обязанностью для сторон по рассматриваемой сделке является обязанность передать то имущество, которое указано в тексте договора мены.

    Если в сделке не указаны условия о доплате, то имущество признается равноценным.

    Если установлена определенная сумма в качестве доплаты, то у стороны по договору возникает дополнительная обязанность по ее передаче.

    Если же сроки передачи квартиры не совпадают, то к стороне передающей имущество последней могут быть применены положения ГК РФ о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ).

    Предварительный договор мены с доплатой

    Понятие По такому контракту лицо меняет принадлежащее ему жилье на другое жилье или иные вещи (гараж, земельный участок, автомобиль). При неравноценности обмена один из участников доплачивает разницу в стоимости деньгами. В тексте контракта стоимость апартаментов, указывается только в рублях, даже, если реально одна сторона другой передает валюту.

    Важно

    Подобное соглашение заключается только в отношении квартиры, имеющейся в собственности. При обмене не приватизированного жилья, когда речь идет об обмене правами заключения договора найма, сделка регулируется иными правовыми нормами. Нормы, регулирующие отношения мены, содержатся в главе 31-й ГК РФ.

    Согласно статье 567-й ГК РФ, к этому соглашению применяются правила главы 30-й, которые не противоречат главе 31-й и сути действия обмена. При этом считается, что участники соглашения, является сразу продавцом и покупателем.

    Преимущества и недостатки

    Как и любая сделка, мена квартиры имеет свои плюсы и минусы, которые раскроем ниже.

    Преимущества мены перед другими сделками заключается в нескольких аспектах:

    1. Обе стороны сразу получают жилье – то есть после продажи квартиры не требуется тратить время на поиски новой жилплощади.
    2. Возможность получить налоговый имущественный вычет обеими сторонами сделки.
    3. В случае расторжения договора обе стороны остаются с прежним имуществом.

    Недостатки мены заключаются в следующем:

    1. Договор мены (обмена) возможен только между квартирами одного вида – то есть поменять муниципальную квартиру на приватизированную невозможно.
    2. Ограниченный выбор квартир – при приобретении квартиры классическим способом покупателю предоставляется широкий выбор вариантов, а при обмене список значительно сокращается.
    3. Требуется уплата подоходного налога, даже когда мена была равноценной. Поскольку меня является реализацией, и в соответствии со ст. 38, 39 НК РФ доход облагается налогом.

    Пункты в договоре

    Количество и название разделов документа находится в зависимости от предмета соглашения. Так в договоре мены на земельные участки должны присутствовать разделы:

    • предмет оформления сделки;
    • ограничения на участки;
    • запреты при использовании участков;
    • права и обязанности участников;
    • ответственность участников;
    • заключительные требования;
    • информация для банковского перевода денежных средств.

    Чтобы соглашение было оформлено правильно на основе норм, то лучше использовать образец при его написании. Потому что при отсутствии знаний в составлении документа может быть найдено много неточностей. И впоследствии такой договор необходимо будет переписывать. Как и в другом документе, прописывается время и место, где его заключают.

    Расторжение сделки

    Расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению судебных органов. Согласно ст. 453 ГК РФ, требовать возвращения предмета сделки до ее расторжения невозможно.

    Для обращения в суд должны быть веские основания, которые возможно подтвердить. К таким основаниям относят:

    • подписание документы под влиянием угроз жизни или здоровью;
    • введение в заблуждение относительно содержания договора;
    • допущение намеренных или случайных ошибок в тексте документа, которые оказывают влияние на смысл договоренностей;
    • одна из сторон была введена в заблуждение относительно предмета или природы сделки;
    • несоблюдение условий договора.

    Обратиться в суд можно до истечения срока исковой давности, который составляет максимум три года. Для некоторых случаев срок исковой давности меньше и составляет один год.

    При неудовлетворении результатом сделки одной из сторон необходимо попытаться урегулировать ситуацию, не обращаясь в суд. Расторжение в одностороннем порядке невозможно.

    Прежде чем подавать исковое заявление инициатор расторжения должен направить второй стороне письменное предложение о мирном урегулировании вопроса. В суд следует обращаться только после несогласия или игнорирования предложения.

    Регистрация договора

    Права собственности перейдут к участникам сделки после выполнения трех действий:

    1. Регистрация договора мены и внесение корректировок в Росреестр.
    2. Фактический обмен, подтвержденный подписанными актами приема-передачи.
    3. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на предмет договора.

    Чтобы осуществить эти этапы потребуется предоставить следующие документы:

    • заявления участников обмена;
    • общегражданские паспорта или учредительные документы организации;
    • доверенность для представителей сторон;
    • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины (за регистрацию права собственности нужно заплатить 2000 рублей);
    • кадастровые и технические паспорта объектов;
    • договор мены в трех экземплярах;
    • нотариальное согласие или личное присутствие супругов (если передаваемое имущество является совместно нажитым;
    • свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на предметы обмена;
    • согласие третьих лиц, если передаваемый объект обременен;
    • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников не достиг совершеннолетия.

    Для прохождения государственной регистрации необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ по месту нахождения одного из предметов обмена. Для последующей регистрации права собственности следует обращаться по месту нахождения каждого из объектов соответственно.

    Стоимость и сроки

    С 1-го января 2020-го года стоимость государственной регистрации договоров мены установлена в размере 2000 рублей. Дополнительно могут оплачиваться иные действия, связанные с государственной регистрацией. Стоимость таких действий индивидуальна в каждом отдельно взятом случае.

    Максимальный срок исполнения регистрации составляет 7 рабочих дней непосредственно с момента обращения и подачи соответствующего заявления.

    Стороны

    Сторонами договора мены могут быть и физические, и юридические лица. Основные требования к ним:

    • физлица – должны быть полностью дееспособны;
    • юрлица – должны иметь учредительные документы.

    Стороны договора мены

    Участниками мены могут быть физические лица и организации. Допускаются смешанные сделки, когда одной стороной выступает частный собственник, а другой – юридическое лицо. Физические лица могут быть гражданами РФ, лицами без гражданства и иностранцами.

    Выступать стороной договора обязательно должен собственник обмениваемой вещи. Когда собственников несколько и один из них не согласен на обмен, сделка признается незаконной.

    Осуществлять обмен жилья вправе также граждане, проживающие в государственных или муниципальных квартирах на основании договора социального найма. На эту процедуру должны дать согласие все члены семьи. В подобной ситуации передается только право пользования жилым помещением.

    Еще по теме  Брак с иностранцем в России: список документов для подачи заявления в ЗАГС, условия для успешного заключения союза

    Судебная практика по договору мены

    В основном судебная практика по договору мены связана с двумя типами нарушений при заключении указанной сделки:

    1. Судом отменяются сделки, если ее суть не заключается именно в обмене квартиры, то есть если подразумевается иная сделка (например, купли-продажи). В данном случае необходимо внимательно относится к составлению договора и не допускать аналогичную фактическую ошибку.
    2. Отмене подлежат договоры, которые не содержат в себе все существенные условия. Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.

    Существенные условия

    Условия, без указания которых, сделка будет считаться недействительной:

    1. Предмет договора – квартира, дом, отдельное помещение.
    2. Характеристика предмета договора – этажность, адрес местоположения, площадь, кадастровый номер и т.д.
    3. Стоимость объекта недвижимости.
    4. Указание граждан, которые вправе пользоваться помещением. Если они отсутствуют, это тоже нужно прописать.
    5. Соглашение по всем пунктам договора.

    Без указания вышеперечисленных условий сделка признается недействительной, соответственно, переход прав осуществлен не будет.

    Существенные условия договора мены квартиры

    Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.

    В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:

    • наименование (например, квартира или комната),
    • количество комнат,
    • адрес квартиры,
    • общая и жилая площади и другие сведения.

    Кроме того, необходимо указать:

    1. Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
    2. Взаимные обязанности сторон.
    3. Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
    4. Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
    5. Дату совершения мены.
    6. Подписи сторон сделки.
    7. Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.

    Форма договора мены

    Договор мены составляется в письменной форме, при этом нотариального удостоверения он не требует.

    Однако в соответствии со ст. 163 ГК РФ такое удостоверение требуется при прямом указании на то в законе или в соглашении. Поэтому если не прописывать такое условие в тексте документа, то к нотариусу можно и не обращаться.

    Однако из общего правила об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки есть два исключения:

    • если сделка связана с отчуждение собственности несовершеннолетнего гражданина или ограничено дееспособного лица;
    • если сделка связана с отчуждением имущества, находящегося в долевой собственности.

    Если же договор составляется самостоятельно без помощи нотариуса, то при его разработке нужно внимательно и ответственно отнестись к указанию в договоре обязательных сведений.

    В сети Интернет имеется большое количество образцов (типовых форм) договора мены разных объектов недвижимости. Наиболее распространенным и заключаемым при совершении сделки является договор мены равноценных квартир, примерный образец которого приведен ниже.

    Формирование цены

    Указывать цену в договоре мены совсем не обязательно, но бывает необходимым для того, чтобы правильно произвести бухгалтерский учет и таким образом избежать проблем с налоговой службой. Оценку стоимости товара для обмена обычно производят двумя способами. Может быть использована внутренняя оценка, без привлечения третьих лиц и производимая на основании данных бухгалтерского учета, стоимости приобретения, а также стоимости идентичных предметов.

    Применяется и независимая оценка, которую производят специалисты-оценщики, руководствуясь данными договора или других исполнительных и судебных актов.

    Нюансы заключения соглашения между физическими лицами, а также юридическими

    Сторонами договора мены недвижимости могут быть физлица и юрлица. Соглашение об обмене с организацией оформляется в простой письменной форме на тех же условиях, что и с физическим лицом. Но отличия все-таки есть:

    • договор мены должен подписывать директор либо другой законный представитель компании;
    • предполагается другой порядок налогообложения;
    • госпошлина за регистрацию для организации выше (22 т. р. для юрлиц вместо 2 т. р. для физлиц).

    Порядок заключения договора мены

    Подобрав подходящие варианты для обмена, стороны могут приступить к определению и согласовании существенных условий сделки. После чего составляется договор мены с указанием согласованных условий. Договор считается заключенным после достижения соглашения и его подписания.

    При составлении акта приема-передачи описывается состояние обмениваемого жилого помещения, имеющиеся дефекты и список приобретаемого в результате обмена квартиры имущества (мебели, сантехника, предметы интерьера).

    Далее стороны подготавливают ряд документов, требуемых при оформлении перехода права собственности, и подают их в регистрирующий орган (непосредственно в Росреестр или через МФЦ).

    После подачи документов в территориальный орган Росреестра указанный орган осуществляет проверку документов и в случае положительного решения выдает выписку, которая удостоверяет факт перехода права собственности на квартиру.

    К частным случаям обмена жилыми помещениями можно отнести следующие ситуации:

    • одна из обмениваемых квартир принадлежит несовершеннолетнему;
    • квартиры неравноценны, обмениваются с доплатой;
    • у обмениваемой квартиры несколько собственников (общая собственность).

    Если квартира принадлежит несовершеннолетнему гражданину, то сделка в отношении нее может быть осуществлена только при ее нотариальном удостоверении (п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.

    2020 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

    Если происходит обмен неравноценных квартир, то в договоре мены обязательно должны быть прописаны стоимости передаваемых объектов, а также порядок выплаты доплаты той стороной, чья квартира стоит меньше.

    Если квартира находится в общей собственности, то при любых сделках по отчуждению имущества, в том числе и по договору мены, необходимо нотариально заверенное согласие собственников долей в квартире (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

    Заключение договора мены квартиры

    При обмене жилыми или нежилыми помещениями всегда составляется письменный договор мены. В результате сделки собственники обмениваются имущественными правами на недвижимость и регистрируют переход в Росреестре. По итогам на руках у каждого участника будет выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на объект.

    В идеальном варианте стороны обмениваются равноценным имуществом, но так бывает далеко не всегда. Часто осуществляются следующие типы обмена:

    Все нюансы, касающиеся предмета сделки, отражаются в тексте соглашения.

    Сторонами может быть заключен предварительный договор мены. Это делается для обеспечения гарантий, что итоговая сделка действительно произойдет в будущем. Чтобы защитить свои интересы, стороны прописывают в тексте предварительного соглашения:

    • согласие собственников на осуществление обмена;
    • дату заключения сделки;
    • порядок передачи помещений и прав на них;
    • штрафные санкции за невыполнение обязательств.

    Расскажем далее, что нужно включать в текст основного договора, требуется ли нотариальное заверение, как осуществляется регистрация и расторжение сделки.

    Оцените статью
    Добавить комментарий

    Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

    Adblock detector